Einfamilienhaus
Freistehend, als Reihen- oder Doppelhaus, mit Garten. Wir zeigen auch, was die Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück zulässt.
Elsau · Kanton Zürich
Off Market Immobilien kaufen in Elsau
Wie komme ich an Immobilien in Elsau, die nie inseriert werden? Yaacoubi Immobilien AG vermittelt Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser in Elsau ohne Inserat an geprüfte Käufer mit Suchmandat. Zugang gibt es nach Prüfung von Identität und Finanzierung und mit unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung.
1'800Wohnungen im Bestand
810Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus
110Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
35 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
0,46 %Leerwohnungsziffer
200Wohnungen bewilligt oder im Bau
- Off Market in Elsau
- Dossier mit amtlichen Originalen
- Vertraulich, ohne öffentliche Liste
- Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus
- Persönlich geprüft
- Suchmandat
Suchmandat
Ihr Suchprofil für Elsau und Umgebung.
Was Sie suchen, in welcher Region und mit welchem Budget. Eine Person prüft Ihre Anfrage und meldet sich persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 80 Sekunden
Wo nichts inseriert ist. Das Suchmandat erklärt.
Wie aus einem Suchprofil ein passendes Angebot wird: aus unserem Kreis von Eigentümern, vertraulich und mit einem Dossier aus amtlichen Originalen.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bestand
Der Bestand in Elsau.
Der Bestand von Elsau nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezeigt ist die Gemeinde, kein Angebot.
Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
15 %
1919 bis 1945
6 %
1946 bis 1960
14 %
1961 bis 1980
27 %
1981 bis 2000
24 %
2001 bis 2010
8 %
ab 2011
6 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
320 m²Mitte 560 m²870 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
35 %
Hanglage, 10 bis 25 %
46 %
steiler Hang, über 25 %
19 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Ausgangslage in Elsau
Off Market kaufen in Elsau.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Nach Einwohnern ist Elsau eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Winterthur, der 19 Gemeinden zählt.
Am häufigsten sind in Elsau Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Elsau im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Elsau zählt rund 1'800 Wohnungen im Bestand (Stand 1. Juni 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,46 Prozent, Stichtag ist der 1. Juni 2026. Sie gibt an, wie viele der Wohnungen am Stichtag leer standen und zur Miete oder zum Kauf angeboten wurden. Dazu kommen 110 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die Zahlen beschreiben den Bestand, nicht das, was gerade zu haben ist.
Elsau · Kanton ZürichOff Market kaufen
Einwohnerinnen und Einwohner3'957amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+8,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,46 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand1'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus810hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen110hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196035 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ElggamtlichSitz in Elgg
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Was wir vermitteln
Vom Einfamilienhaus bis zum Areal.
Was wir vermitteln, steht auf keinem Portal: Liegenschaften aus Exklusivmandaten und aus unserem eigenen Portfolio. Passt eines zu Ihrem Suchprofil für Elsau, hören Sie von uns, einzeln und vertraulich.
Eigentumswohnung
Wohnungen im Stockwerkeigentum, mit Reglement, Erneuerungsfonds und Versammlungsprotokollen, bevor Sie entscheiden.
Mehrfamilienhaus
Renditeliegenschaften mit Mieterspiegel, Mietertrag heute und dem, was die Zone zusätzlich zulässt.
Älteres Haus
Häuser, die eine Erneuerung brauchen oder Platz für einen Ersatzneubau bieten, mit offen ausgewiesenem Zustand.
Ersatzneubau erklärt →Bauland
Grundstücke, für die Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche schon gerechnet sind.
Gewerbe und Areale
Gewerbebauten und Areale für Unternehmen und Projektentwickler.
Wie Investoren kaufen →Elsau im Profil
Was Elsau ausmacht.
Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 110 Hektar und 1'200 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind 200 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Elsau kennt Wohnzonen, eine Kernzone und Gewerbezonen. In den Wohn- und Kernzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest. In den Gewerbezonen gilt die Baumassenziffer, bei einzelnen Zonen bleiben Ausnützungsziffer oder Vollgeschosse ausdrücklich ohne Vorgabe.
Der Gebäudebestand ist gemischt. Bei 35 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Dazu kommen Bauperioden von 1961 bis 1980, von 1981 bis 2000 und bis zu Bauten ab 2011. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 35 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es 200 (Stand 4. September 2026). Elsau liegt im Bezirk Winterthur und hat 3'957 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +8,2 Prozent. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Elsau. Wer hier kauft, sieht auf einen Bestand, den die Übersicht zu Immobilien in Elsau näher zeigt.
Der Weg zum Objekt
Vom Profil zum Notartermin.
- 01 · SuchmandatObjektart, Region, Fläche und Budget: Ihr Profil für Elsau und Umgebung.
- 02 · PrüfungIdentität und Finanzierung prüfen wir persönlich, nie automatisch.
- 03 · Ein Objekt passtZuerst erhalten Sie Region und Eckdaten, noch ohne Adresse.
- 04 · VertraulichkeitNach unterzeichneter Vereinbarung folgen Adresse und Unterlagen.
- 05 · Dossier und BesichtigungEin Dossier mit amtlichen Originalen; jede Besichtigung gibt die Eigentümerschaft frei.
- 06 · BeurkundungAngebot, Notartermin, Eintrag im Grundbuch.
Das Suchmandat
Ihr Suchprofil, vertraulich geführt.
Mit einem Suchmandat hinterlegen Sie, was Sie in Elsau und Umgebung kaufen möchten: Objektart, Region, Fläche und Budget. Eine Person prüft Ihre Angaben. Passt ein Objekt aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, melden wir uns, zuerst mit Region und Eckdaten, nach unterzeichneter Vertraulichkeit mit Adresse und Unterlagen.
Am Anfang steht das Gespräch. Sie schildern, was Sie suchen: Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus oder eine andere Liegenschaft, zum Selbstbewohnen oder als Anlage. Daraus entsteht Ihr Suchprofil. Wir prüfen Identität und Finanzierung, und Sie unterzeichnen die Vertraulichkeitsvereinbarung.
Passt eine Liegenschaft aus unserem Kreis zu Ihrem Profil, erhalten Sie ein Dossier aus amtlichen Originalen, einzeln und vertraulich. Besichtigungen und Angebote laufen über den vereinbarten Weg. Am Schluss steht die öffentliche Beurkundung beim Notar. Das zuständige Grundbuchamt ist Elgg.
Für wen wir vermitteln
Vom Eigenheim bis zur Anlage.
Selbst bewohnen
Ein Haus oder eine Wohnung für Sie selbst, mit allen Unterlagen vor dem Entscheid.
Private Investoren
Mehrfamilienhäuser und Wohnungen als Anlage, gerechnet mit Mietertrag und Zustand.
Family Offices und Pensionskassen
Ertragsliegenschaften und Areale mit einem Dossier, wie es ein Gremium braucht.
Wie Investoren entscheiden →Projektentwickler
Grundstücke und ältere Liegenschaften mit Entwicklungsmöglichkeiten, vorgerechnet nach der Bau- und Zonenordnung.
Für Projektentwickler →Lage und Umgebung
Wo Elsau liegt.
Elsau liegt rund 24 km nordöstlich von Zürich, im Bezirk Winterthur.
In der Nähe liegen Schlatt, Winterthur, Wiesendangen, Elgg und Rickenbach.
Lage und Umgebung
KantonKanton Zürich amtlich
BezirkWinterthur amtlich
OrtschaftenElsau (8352) amtlich
Distanz zu Zürichrund 24 km nordöstlich hergeleitet
ÖV-Güteklasse, überwiegendC hergeleitet
Gemeinden in der NäheSchlatt, Winterthur, Wiesendangen, Elgg, Rickenbach hergeleitet
Distanz, Richtung und Gemeinden in der Nähe ab dem Zentrum der Gemeinde, gerundet
Suchmandat
Weniger Objekte, die richtigen.
«Wir zeigen Ihnen nicht alles, was es gibt, sondern was zu Ihrem Profil passt: einzeln, vorgerechnet und mit den amtlichen Unterlagen. Dafür bleibt jedes Objekt so vertraulich wie Ihr Suchprofil.»
Kaufen nach Schweizer Recht
Gut zu wissen vor dem Kauf.
Eigentum mit dem Eintrag
Das Eigentum geht mit dem Eintrag im Grundbuch über, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Mieter bleiben
Ist die Liegenschaft vermietet, geht der Mietvertrag mit dem Eigentum auf Sie über. Vorzeitig kündigen können Sie bei Wohn- und Geschäftsräumen nur bei dringendem Eigenbedarf, mit der gesetzlichen Frist.
Art. 261 OR
Mängel rasch rügen
Beim Grundstückkauf sind Mängel innert 60 Tagen zu rügen; Mängel, die bei der üblichen Prüfung nicht erkennbar waren, innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung.
Art. 219a Abs. 1 OR
Personen im Ausland
Eine Bewilligung brauchen Personen im Ausland, etwa Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz, und ebenso, wer für ihre Rechnung kauft. Für die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz braucht es keine; eine Wohnliegenschaft als blosse Kapitalanlage wird Personen im Ausland nicht bewilligt.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Keine Handänderungssteuer
Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht; es fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an.
Rechtsberatung leisten wir nicht; für Ihren Fall ziehen wir Notariat, Steuerberatung oder Anwalt bei.
Elsau
Was Sie in Elsau wissen sollten.
Off Market heisst: Liegenschaften aus unseren Exklusivmandaten und aus unserem eigenen Portfolio werden nie inseriert. Wir stellen sie einzeln vor, nach Prüfung von Identität und Finanzierung und nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung. Der Weg dorthin ist das Suchmandat, ein hinterlegtes Suchprofil. Mehr dazu finden Sie unter Suchmandat ohne Inserat.
Für die Suche in Elsau ist der Bestand der Ausgangspunkt. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 560 Quadratmetern: Die Hälfte der Grundstücke ist kleiner als dieser Wert. Ein Viertel ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 870 Quadratmeter. Bei der Lage sind 35 Prozent der Grundstücke eben, 46 Prozent liegen am Hang und 19 Prozent in steiler Hanglage. Das hilft, ein Suchprofil für Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus genau zu formulieren.
Bei einem Kauf gilt: Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Ist die Liegenschaft vermietet, geht der Mietvertrag mit dem Eigentum auf den Käufer über (Art. 261 OR). Jede Zahl in unserem Dossier belegen wir im amtlichen Original.
Im Kanton Zürich fällt keine Handänderungssteuer an. Beim Kauf entstehen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch. Wer sich einen Überblick über den Kauf im Kanton verschaffen möchte, findet ihn unter Immobilien kaufen im Kanton Zürich. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Häufige Fragen
Off Market kaufen in Elsau: Ihre Fragen.
Wie ist der Wohnungsbestand in Elsau zusammengesetzt?
Elsau zählt rund 1'800 Wohnungen (Stand 1. Juni 2026) und 110 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei 35 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Wohnungen bewilligt oder im Bau gibt es 200 (Stand 4. September 2026). Die Zahlen beschreiben den Bestand und helfen, ein Suchprofil zu formulieren.
Wie hoch ist der Leerstand in Elsau?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,46 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand und angeboten wurde. Für Käufer heisst das: Die Ziffer beschreibt den Bestand an einem Tag, sie sagt nichts darüber, was zum Kauf zur Verfügung steht. Ein Suchmandat setzt dort an, wo kein Inserat erscheint.
Kann ich als Person im Ausland in Elsau kaufen?
Das hängt davon ab, wer kauft. Schweizerinnen und Schweizer, auch mit Wohnsitz im Ausland, sowie Staatsangehörige der EU und der EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz brauchen keine Bewilligung, solange sie für eigene Rechnung kaufen; wer für Rechnung einer Person im Ausland kauft, gilt selbst als Person im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. a und d BewG). Die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz ist bewilligungsfrei, eine Wohnliegenschaft als reine Kapitalanlage wird nicht bewilligt (Art. 2 und 12 BewG). Das klären wir vor dem ersten Dossier.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Muss ich mich rasch entscheiden?
So rasch, wie es das Objekt verlangt, aber nie unter Bieterdruck. Wir stellen ein Objekt wenigen passenden Käufern vor, nicht allen, und geben Ihnen die Zeit, die eine seriöse Prüfung braucht: Unterlagen, Besichtigung, Finanzierung und, wo nötig, die Abklärung mit Ihrer Bank oder Ihrem Gremium.
Kaufen auch Investoren und Family Offices über Sie?
Ja. Zu unseren Käufern gehören Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren. Jede Gruppe rechnet anders: mit Ertrag, mit Entwicklung oder mit dem eigenen Bedarf. Darum stellen wir ein Objekt nur denjenigen vor, für die es passt, und prüfen vorher Identität und Finanzierung.
Weiter in Elsau
Weitere Themen in Elsau.
Grundstück verkaufen
Grundstück und Bauland verkaufen in Elsau
Bauland verkaufen mit einem Preis aus Zone, Baufeld und Reserve, still und ohne Inserat.
Mehr erfahren →
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Elsau
Ihr Einfamilienhaus diskret verkaufen: direkt an uns oder an geprüfte Käufer.
Mehr erfahren →
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Elsau
Gewerbe verkaufen an Unternehmer, Entwickler oder direkt an uns.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Elsau
Hof und Bauernhaus: Bauzone oder Landwirtschaftszone bestimmt den Weg.
Mehr erfahren →
Immobilie bewerten
Immobilie bewerten in Elsau
Was Grundstück und Gebäude tragen, hergeleitet aus Zone, Bestand und Lage.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Elsau
Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in ElsauImmobilien kaufen im Kanton ZürichSuchmandatOff Market Immobilien
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie suchen eine Immobilie in Elsau?
Sie erreichen eine Fachperson und erhalten einen klaren nächsten Schritt.