Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Elgg · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Elgg
Der Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer ist unsere Aufgabe. Yaacoubi Immobilien AG kauft und vermittelt in Elgg diskret ohne Inserat, entweder als Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder im Exklusivmandat, mit Honorar erst bei Erfolg. Die Mieter bleiben.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
210Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'500Wohnungen im Bestand
1,03 %Leerwohnungsziffer
80Wohnungen bewilligt oder im Bau
119 %Steuerfuss · 2026
5'241Einwohner · 2025
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Investoren
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mietertrag heute und morgen
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Elgg wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Ausgangslage in Elgg
Mehrfamilienhaus verkaufen in Elgg.
Nach Einwohnern ist Elgg eine der grösseren Gemeinden im Bezirk Winterthur, der 19 Gemeinden zählt.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Am häufigsten sind in Elgg Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Elgg liegt im oberen Bereich.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2B, die Wohnzone 2C und die Kernzone II.
In Elgg stehen 210 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude, im Bestand der Gemeinde sind es 2'500 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. Sie betrug 1,03 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Bewilligt oder im Bau sind 80 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Für Käufer zählt, wie sich diese Werte zum einzelnen Haus verhalten.
Elgg · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen220hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,03 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau80hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde119 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196043 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ElggamtlichSitz in Elgg
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Elgg im Profil
Was Elgg ausmacht.
In Elgg lebten im Jahr 2025 5'241 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,7 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst 2'500 Wohnungen. Auf 210 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen 1'500 Wohnungen. Wer erbt, in den Ruhestand geht oder eine auslaufende Hypothek neu ordnen muss, kann vor der Frage stehen, was mit einem solchen Haus geschehen soll. Das sind mögliche Anlässe, keine Regel.
Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Elgg, Dickbuch und Hofstetten ZH im Bezirk Winterthur. Elgg liegt nordöstlich von Zürich, die Distanz beträgt 26 Kilometer. Die Bauzonen umfassen 126 Hektar mit 1'400 Grundstücken. Davon sind 270 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 580 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 330 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 940 Quadratmeter. Das Zonenbild prägen Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und mehrere Kernzonen. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest. Wer ein Wohn- und Geschäftshaus oder ein Renditeobjekt in Elgg verkaufen will, findet auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Elgg weitere Angaben.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Den Ablauf im Einzelnen zeigt die Seite zum Ablauf eines Verkaufs.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat; das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch beim Grundbuchamt Elgg.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach GrundstückAngebot in der Regel innert Tagen
Die KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheitplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Elgg
Was Sie in Elgg wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit drei Grössen: Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu gehören Aufstockung und Ersatzneubau. Wir rechnen diese Reserve aus, bevor wir über einen Preis sprechen. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Es ist eine Rechnung, keine Schätzung. Mehr dazu auf der Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses.
In Elgg gehören 43 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden zu Bauten aus der Zeit vor 1960. Der Zustand eines Hauses beeinflusst deshalb, welche Investitionen ein Käufer einrechnet. Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton lag im Jahr 2024 bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat. Sie ist eine Vergleichsgrösse, kein Wert für Ihr Haus.
Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Die Mieter müssen nicht ausziehen. Wer sich für den Ablauf beim Verkauf einer Renditeliegenschaft interessiert, findet ihn auf der Seite Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen.
Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Einen Überblick gibt die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich, Einzelheiten zur Steuer finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Elgg: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Elgg?
Auf 210 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen 1'500 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Der gesamte Wohnungsbestand der Gemeinde beträgt 2'500 Wohnungen. Diese Zahlen beschreiben die Gemeinde, nicht Ihr Haus. Für Ihr Objekt rechnen wir Ertrag, Zustand und Reserve einzeln nach.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Elgg über ein Mehrfamilienhaus aus?
Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand. In Elgg betrug sie 1,03 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gilt für die ganze Gemeinde und sagt nichts über ein einzelnes Haus. Käufer prüfen deshalb zusätzlich die Mietverträge, den Zustand und die Reserve der Liegenschaft.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser?
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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