Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Dietikon · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Dietikon
Dietikon: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer wie Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Das geschieht diskret ohne Inserat, mit einem belegten Preis und auf Wunsch als Direktankauf. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
780Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
13'100Wohnungen im Bestand
0,56 %Leerwohnungsziffer
330Wohnungen bewilligt oder im Bau
121 %Steuerfuss · 2026
28'325Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Mietertrag heute und morgen
- Geprüfte Investoren
- Mieter bleiben
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mehrfamilienhaus und Rendite
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Ausgangslage in Dietikon
Mehrfamilienhaus verkaufen in Dietikon.
Von den 11 Gemeinden im Bezirk Dietikon ist Dietikon nach der Einwohnerzahl die grösste Gemeinde.
Die Bevölkerung von Dietikon ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am häufigsten sind in Dietikon Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Dietikon im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Dietikon die Wohnzone 3/65%, die Wohnzone 2/30% und die Industriezone die grössten Bauzonen.
In Dietikon ist bei rund 780 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 11'400 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,56 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, wie gross der Anteil leer stehender Wohnungen am gesamten Bestand ist. Zudem sind rund 330 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen den Rahmen, in dem ein Verkauf stattfindet.
Dietikon · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen810hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand13'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,56 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau330hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde121 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196042 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DietikonamtlichSitz in Dietikon
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Dietikon im Profil
Was Dietikon ausmacht.
Dietikon liegt im Bezirk Dietikon, westlich von Zürich aus in einer Distanz von 11 Kilometern. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Dietikon. Amtlich zählt sie 28'325 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +1 Prozent. Im Bestand stehen rund 13'100 Wohnungen. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C, wobei A eine sehr gute und D eine geringe Erschliessung bezeichnet. Das ist eine Angabe, die Käufer bei der Beurteilung einer Lage mitlesen.
Für ein Mehrfamilienhaus in Dietikon ist der Bestand der erste Anhaltspunkt. Auf rund 810 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Bauzonen umfassen 362 Hektar mit rund 2'700 Grundstücken. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 640 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 350 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'210 Quadratmeter. Eben sind 78 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in Hanglage liegen 21 Prozent. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 42 Prozent. Das ist für den Zustand einer Liegenschaft ein Punkt, den man vor dem Verkauf klärt. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Zentrums- und Kernzonen. Jede legt amtlich fest, wie dicht und wie hoch gebaut werden darf. Das beeinflusst, was ein Käufer zusätzlich erwartet. Einen Überblick über weitere Themen finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Dietikon.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten. Vorab zeigt die Grundstückprüfung Ihr Grundstück im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer. Ein Honorar fällt nur bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Im geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Preisfindungentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Risikoplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Dietikon
Was Sie in Dietikon wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu zählen etwa eine Aufstockung oder ein Ersatzneubau. Eine Reserve lässt sich vorab prüfen, mehr dazu steht unter Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen. Zum Kreis der Käufer gehören Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren.
Für Mieter ändert sich beim Verkauf nichts Grundlegendes. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das ist für die Ertragsrechnung eines Käufers wichtig.
Der Anlass eines Verkaufs kann verschieden sein. Wer erbt, führt eine Erbengemeinschaft zusammen. Läuft eine Hypothek aus, ordnet man die Finanzierung neu. Wir rechnen in jedem Fall zuerst, was auf dem Grundstück steht, was erlaubt ist und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Einzelheiten lesen Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Ergänzend gilt das kantonale Recht.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Dietikon: Ihre Fragen.
Wie gross ist der Bestand an Mehrfamilienhäusern in Dietikon?
Amtlich ist bei rund 780 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 11'400 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Im Bestand der Gemeinde stehen insgesamt rund 13'100 Wohnungen. Für Ihre Liegenschaft zählt aber das einzelne Objekt, daher rechnen wir sie im Gespräch mit belegten Zahlen durch.
Wie viel wird in Dietikon gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 80 Baugesuche publiziert. Zudem sind rund 330 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen rund 490, darunter auch laufende Ersatzneubauten. Für Eigentümer zeigt das den Rahmen, in dem ein Verkauf stattfindet.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Kaufen Sie Grundstücke in Dietikon auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Weiter in Dietikon
Weitere Themen in Dietikon.
Grundstück verkaufen
Grundstück und Bauland verkaufen in Dietikon
Bauland und Grundstücke diskret verkaufen: mit belegtem Preis, im Exklusivmandat oder direkt an uns.
Mehr erfahren →
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Dietikon
Stockwerkeigentum verkaufen: Lage im Haus, Fonds und Reglement sauber im Dossier.
Mehr erfahren →
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Dietikon
Gewerbe verkaufen an Unternehmer, Entwickler oder direkt an uns.
Mehr erfahren →
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland und Einzonung in Dietikon
Land in einer Reservezone oder vor einer Einzonung: was das bedeutet und wie Sie den richtigen Zeitpunkt wählen.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Dietikon verkaufen
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Streit am Familientisch und ohne Zeitdruck.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Dietikon
Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in DietikonGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Dietikon?
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.