Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Dietikon · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Dietikon
Dietikon im Bezirk Dietikon: Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf von Bauerwartungsland in Dietikon, ohne Versprechen zur Einzonung. Ob eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Wir rechnen zuerst, belegen jede Zahl im amtlichen Original und führen die erste Einschätzung im Gespräch, kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
20Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
362 haBauzonen
28'325Einwohner · 2025
330Wohnungen bewilligt oder im Bau
121 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Einzonung erklärt
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Kein Versprechen ohne Planung
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Dietikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Bauerwartungsland ist so viel wert, wie wahrscheinlich und wie bald es Bauland wird. Wir prüfen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Dietikon und rechnen den Wert heute und nach einer möglichen Einzonung. Versprechen, dass eingezont wird, machen wir nicht: Darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Danach prüfen wir Lage, Zone und Unterlagen und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Sie wählen zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Über einen geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Ausgangslage in Dietikon
Bauerwartungsland in Dietikon.
Von Zürich aus gerechnet liegt Dietikon rund 11 km westlich, nahe bei Geroldswil, Urdorf und Weiningen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Dietikon etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Dietikon die grösste Gemeinde des Bezirks Dietikon mit seinen 11 Gemeinden.
In Dietikon stehen 20 Grundstücke in Reservezonen (Stand der Zonenangaben 14. Oktober 2026). Dem gegenüber liegen 2'700 Grundstücke in der Bauzone, davon 490 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Ein Grundstück in der Reservezone ist Nichtbauland, bis eine Einzonung rechtskräftig ist.
Dietikon · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner28'325amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen362 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke2'700hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude490hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau330hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,56 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde121 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Dietikon im Profil
Was Dietikon ausmacht.
Dietikon liegt im Bezirk Dietikon, westlich von Zürich und rund 11 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der einen Ortschaft Dietikon. Amtlich zählt sie 28'325 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich in den Jahren 2020 bis 2025 um +1 Prozent. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse C, auf einer Skala von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. In Dietikon sind 330 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 80 Baugesuche publiziert.
Wer Bauerwartungsland in Dietikon verkaufen möchte, sollte zuerst wissen, wie die Gemeinde ihre Flächen einteilt. Die Bauzonen umfassen 362 Hektar mit rund 2'700 Grundstücken. Dazu kommen 20 Grundstücke in Reservezonen. Sie liegen ausserhalb der Bauzone und gelten als Kandidaten für eine Einzonung. Ob es dazu kommt, ist offen, und bis dahin bleibt das Land Nichtbauland. Die Bau- und Zonenordnung von Dietikon kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen sowie eine Industriezone. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 640 Quadratmeter. Eben liegen 78 Prozent der Bauzonen-Grundstücke. Wer ein Grundstück in einer Reservezone besitzt, kennt so seine Lage im Zonenbild, bevor über einen Verkauf gesprochen wird. Dabei hilft die Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Dietikon.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- eine Ansprechperson
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Dietikon
Was Sie in Dietikon wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine spätere Einzonung denkbar ist, aber nicht feststeht. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Ein Anspruch des Eigentümers besteht daraus nicht.
Den Wert bestimmt deshalb, was heute rechtlich gilt, und nicht, was später möglich sein könnte. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was nach heutigem Stand offen bleibt. Das ist eine Rechnung mit Beleg und keine Schätzung. Wer erbt, wer in Pension geht oder wer eine Hypothek neu ordnen muss, kann so mit klaren Grundlagen entscheiden.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums (§ 10 MAG).
Im Kanton Zürich gelten für Einzonungen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was bei einer Einzonung an Abgaben anfällt, erklärt das Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Einen Überblick zum Verkauf bietet die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Erbgang und Schenkung gelten bei der kantonalen Abgabe nicht als Verkauf (§ 10 MAG).
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Dietikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Dietikon liegen in Reservezonen?
Amtlich sind es rund 20 Grundstücke (Stand der Zonenangaben 14. Oktober 2026). Sie liegen ausserhalb der Bauzone und gelten als Kandidaten für eine Einzonung. In der Bauzone liegen rund 2'700 Grundstücke. Ob ein Reservezonen-Grundstück eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton; bis dahin bleibt es Nichtbauland.
Wie gross ist die Bauzone in Dietikon?
Die Bauzonen umfassen 362 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Darin liegen rund 2'700 Grundstücke, davon rund 490 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 640 Quadratmeter. Für Reservezonen gilt das nicht, dort fehlt die Bauzone.
Kann ich in der Reservezone bauen?
Nur ausnahmsweise: Bauten und Anlagen sind dort nur nach den Regeln für Bauten ausserhalb der Bauzonen zulässig (§ 65 PBG, Art. 24 RPG). Einen Anspruch auf Erschliessung gibt es nicht. Wer bauen möchte, braucht deshalb zuerst eine Einzonung. Frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans können Sie verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird (§ 65 Abs. 4 PBG).
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Kaufen Sie Bauerwartungsland?
Ja, wenn die Lage im Siedlungsgebiet und die Planung der Gemeinde eine Einzonung realistisch machen. Wir kaufen selbst oder vermitteln an Entwickler mit langem Atem, oft mit einem Preis in zwei Teilen: heute ein fester Betrag, nach der Einzonung ein Zuschlag.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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