W3
Dreigeschossige Wohnzone
rund 230 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 11,4 mArt. 16
Buchs · Kanton Zürich
Was darf ich in Buchs bauen?
Die Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung zeigt, was Sie in Buchs bauen dürfen. Yaacoubi Immobilien AG prüft diese Angaben für Eigentümerinnen und Eigentümer in Buchs, rechnet sie nach und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
7Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
116 haBauzonen
880Bauzonen-Grundstücke
120Wohnungen bewilligt oder im Bau
6'814Einwohner · 2025
- Bau- und Zonenordnung
- Planungs- und Baugesetz
- Baufeld vor dem Projekt
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Jede Zahl mit Beleg
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Buchs und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Buchs wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Buchs.
In Buchs regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 27 % und 50 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 8,1 und 13,5 m.
In Buchs kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie eine Kernzone vor. Bei den Wohnzonen legt die Ordnung die Ausnützung und die Vollgeschosse amtlich fest. In der Kernzone sind nur die Vollgeschosse festgelegt.
Andere Masse lässt die Ordnung ausdrücklich offen, je nach Zone etwa die Vollgeschosse, die Ausnützung, die Baumasse oder die Überbauung. Keine Vorgabe heisst: Es gibt dazu kein Mass in der Ordnung. Eine Liste zeigt darunter die Masse je Zone, Stand 13. Oktober 2026.
Wohnzonen
W2A
Zweigeschossige Wohnzone A
rund 210 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 27 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 8,1 mArt. 16
W2B
Zweigeschossige Wohnzone B
rund 120 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 35 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 8,1 mArt. 16
Wohnzonen mit Gewerbe
WG3
Dreigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung
rund 65 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 11,4 mArt. 16
WGB
Wohn- und Gewerbezone B
rund 55 Grundstücke- Baumassenziffer
- 4,5 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 13,5 mArt. 19
- Gesamthöhe
- 13,5 mArt. 19
WGA
Wohn- und Gewerbezone A
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 6 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 120 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Überbauungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 7
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Buchs
Was darf ich bauen in Buchs.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Von Zürich aus gerechnet liegt Buchs rund 12 km nordwestlich, nahe bei Dällikon, Dänikon und Regensberg.
Nach Einwohnern ist Buchs eine der grösseren Gemeinden im Bezirk Dielsdorf, der 22 Gemeinden zählt.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Buchs etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Buchs gibt es 7 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie betreffen 840 Grundstücke (Stand der Zonenangaben: 13. Oktober 2026). Insgesamt liegen 880 Grundstücke in der Bauzone. Die mittlere Grösse dieser Grundstücke beträgt 600 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'110 Quadratmeter. Die Zahlen beschreiben den Bestand und sagen nichts über ein einzelnes Grundstück.
Buchs · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke880hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen116 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude140hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte600 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau120hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DielsdorfamtlichSitz in Dielsdorf
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Buchs gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W2AMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WGBMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Buchs im Profil
Was Buchs ausmacht.
In Buchs leben 6'814 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung von Buchs veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst 3'100 Wohnungen, und auf 190 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer lag bei 0,81 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an diesem Tag leer stand. Auf 17 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Antwort gibt die Bau- und Zonenordnung von Buchs, Zone für Zone und Mass für Mass.
Buchs liegt im Bezirk Dielsdorf, nordwestlich von Zürich aus und rund 12 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Bauzonen von Buchs umfassen 116 Hektar mit 880 Grundstücken. Davon sind 140 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In Buchs sind 120 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Wie ein Grundstück nutzbar ist, hängt auch von der Hanglage ab: 47 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 46 Prozent liegen am Hang. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Einen Überblick über die Gemeinde gibt die Seite Immobilien in Buchs im Überblick.
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Buchs hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Vollgeschosse
Alle Geschosse ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen; sie können durch solche ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Buchs werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Buchs.
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Buchs
Was Sie in Buchs wissen sollten.
Was Sie in Buchs bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone ab, in der Ihr Grundstück liegt. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Ordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten: etwa die Ausnützung, die Baumasse oder die Zahl der Vollgeschosse. Andere Masse lässt sie ausdrücklich offen. Wie die Ausnützung gerechnet wird, erklärt die Seite Ausnützungsziffer berechnen, Formel und Beispiel.
Zur Zone kommen weitere Punkte. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB); zuständig ist das Grundbuchamt Dielsdorf. Auch die Hanglage spielt eine Rolle: 7 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C.
Anlass für die Frage kann eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek sein, die ausläuft. Wir rechnen zuerst, was auf dem Grundstück steht und was die Ordnung erlaubt. Erst danach sprechen wir über einen Preis. Das ist gerechnet, nicht geschätzt.
Im Kanton Zürich gelten für das Bauen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr dazu finden Sie unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen.
Sie geben Ihre Adresse in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück ein. Das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail.
Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Wollen Sie verkaufen, haben Sie zwei Wege: den Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat als stille Vermittlung ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Die Prüfung ersetzt keine Baubewilligung. Wie wir rechnen, zeigt die Seite Methode: so prüfen wir ein Grundstück.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Buchs: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Buchs liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Es sind 840 Grundstücke in 7 Zonen (Stand 13. Oktober 2026). In der Bauzone liegen insgesamt 880 Grundstücke auf 116 Hektar. Ob ein einzelnes Grundstück darunter fällt, zeigt die Grundstückprüfung. Massgebend bleiben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, nicht diese Zahlen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Buchs sind ohne Gebäude?
Es sind 140 Grundstücke (gerundet, Stand 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt nichts darüber, ob ein Grundstück bebaubar ist. Das hängt von der Zone, den Massen der Bau- und Zonenordnung und weiteren Einschränkungen ab. Wir rechnen es für Ihr Grundstück nach.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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