Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Bäretswil · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Bäretswil
Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Bäretswil, kauft Grundstücke direkt, vermittelt sie diskret an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung zulässt, dann sprechen wir über einen Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
290Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
48 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
530 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
55Wohnungen bewilligt oder im Bau
40Baugesuche in 12 Monaten
5'137Einwohner · 2025
- Bewilligung im Blick
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Mieter fair begleiten
- Aufstockung als Alternative
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Bäretswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Bäretswil
Ersatzneubau und Verdichtung in Bäretswil.
Am häufigsten sind in Bäretswil Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Bäretswil die Wohnzone 2/35, die Kernzone 2 und die Wohnzone 2/25 die grössten Bauzonen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Bäretswil misst bereits nach den neuen Baubegriffen des Planungs- und Baugesetzes, etwa mit Fassaden- und Gesamthöhe.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Bäretswil etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Bäretswil stehen 290 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 48 Prozent. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 530 Quadratmetern. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 0,7 Prozent. Sie misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand.
Bäretswil · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196048 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte530 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen170hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau55hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,7 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BaumaamtlichSitz in Bauma
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Bäretswil liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,7 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Bäretswil im Profil
Was Bäretswil ausmacht.
In Bäretswil lebten laut amtlicher Statistik 5'137 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +1,7 Prozent. Der Wohnungsbestand der Gemeinde umfasst 2'400 Wohnungen. Zur Gemeinde Bäretswil gehören die Ortschaften Bäretswil, Adetswil und Gibswil. Wer in Bäretswil ein älteres Haus besitzt, kann aus verschiedenen Anlässen über einen Ersatzneubau nachdenken. Eine Erbschaft gehört dazu, ebenso die Pensionierung, eine Trennung oder ein Haus, das zu gross geworden ist. Auch eine Hypothek, die ausläuft, kann der Moment sein, die Frage in Ruhe zu prüfen.
Für einen Ersatzneubau oder eine Verdichtung kommen in Bäretswil die Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 in Betracht: Es sind 290 (Stand 4. September 2026). Diese Zahl gilt für die ganze Gemeinde und sagt nichts über ein einzelnes Grundstück aus. Grundstücke mit Mehrfamilienhaus gibt es in Bäretswil 170. Bewilligt oder im Bau sind 55 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Gemeinde liegt östlich von Zürich, in einer Distanz von 24 Kilometern. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse D; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Ob ein Haus in Bäretswil erhalten und erweitert oder abgebrochen und neu gebaut wird, zeigt erst die Rechnung mit der Bau- und Zonenordnung.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Bäretswil im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Bäretswil vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 50 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 7 und 11,4 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W2/25Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/35Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/45Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Bäretswil.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Bäretswil
Was Sie in Bäretswil wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. In Bäretswil gibt es Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie Kernzonen. Für die Wohnzonen legt die Ordnung amtlich Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest. Die Seite zeigt diese Masse als Liste. Wie viel Nutzung auf Ihrem Grundstück noch frei ist, rechnen wir im Einzelfall, mit Belegen aus dem amtlichen Original. Mehr dazu finden Sie bei der Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Auch die Lage spielt eine Rolle. Von den Bauzonen-Grundstücken liegen 57 Prozent in Hanglage und 14 Prozent in steiler Hanglage, 29 Prozent sind eben. Das beeinflusst, wie sich ein Neubau auf dem Grundstück anordnen lässt.
Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer ein Haus verkaufen will, kann es an einen Entwickler abgeben oder im Weg Land gegen Wohnung eine Wohnung im Neubau erhalten.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Mehr dazu auf der Seite Was darf ich im Kanton Zürich bauen? und in der Übersicht Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Es ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Den Anfang macht die Grundstückprüfung: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Grundstückkauf gilt nur mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Bäretswil: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Bäretswil kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Laut amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) gibt es in Wohn- und Mischzonen 290 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Das ist eine Zahl für die ganze Gemeinde. Ob ein einzelnes Grundstück geeignet ist, hängt von Zone, Grösse und Lage ab. Das rechnen wir im Gespräch mit Belegen aus dem amtlichen Original.
Wie viel Bautätigkeit gibt es in Bäretswil?
Die Gemeinde zählte 40 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, gibt es 55 (Stand 4. September 2026). Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude sind 180, diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Alle Werte sind gerundet.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Gilt das auch für Bäretswil, Adetswil und Gibswil?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Bäretswil nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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