Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Winkel · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Winkel
Winkel ist eine Gemeinde im Bezirk Bülach, und Yaacoubi Immobilien AG begleitet dort den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer. Wir rechnen zuerst, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Der Verkauf läuft diskret, ohne Inserat. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
160Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'400Wohnungen im Bestand
0,71 %Leerwohnungsziffer
55Wohnungen bewilligt oder im Bau
76 %Steuerfuss · 2026
5'117Einwohner · 2025
- Geprüfte Investoren
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mietertrag heute und morgen
- Mieter bleiben
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Winkel wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Winkel
Mehrfamilienhaus verkaufen in Winkel.
Nach Einwohnern ist Winkel eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Winkel aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Winkel im unteren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Winkel die Wohnzone I, die Wohnzone II und die Kernzone die grössten Bauzonen.
Für das Thema Mehrfamilienhaus stehen in Winkel folgende Eckdaten: 160 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude und darin 1'700 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,71 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Gesamtbestand an. Bewilligt oder im Bau sind 55 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Gebäudedaten stammen vom Stand 4. September 2026.
Winkel · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen170hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,71 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau55hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+10,1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde76 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196016 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BülachamtlichSitz in Bülach
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Winkel im Profil
Was Winkel ausmacht.
Winkel liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich, in einer Distanz von 12 Kilometern. Die Gemeinde umfasst die eine Ortschaft Winkel. Wer in Winkel ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, bewegt sich in einem klar umrissenen Bestand: Auf 160 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. In diesen Häusern liegen 1'700 Wohnungen. Insgesamt zählt Winkel 2'400 Wohnungen. Die Einwohnerzahl beträgt 5'117 (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +10,1 Prozent. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse D; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung.
Die Bauzonen von Winkel umfassen 98 Hektar, verteilt auf 870 Grundstücke. Davon sind 110 ohne Gebäude erfasst; mitgezählt sind auch Grundstücke, auf denen gerade ein Ersatzneubau entsteht. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Winkel 30 Baugesuche publiziert. Die Bau- und Zonenordnung kennt Wohnzonen, eine Wohnzone mit Gewerbeerleichterung, eine Quartiererhaltungszone und eine Kernzone. In den Wohnzonen legt sie eine Überbauungs- oder Baumassenziffer sowie die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest, zu den Vollgeschossen macht sie dort keine Vorgabe. Für ein Wohn- und Geschäftshaus oder ein Renditeobjekt in Winkel prüfen wir diese Masse im amtlichen Original (Stand 14. Oktober 2026). Weitere Angaben zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Winkel.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihr Haus mit Fakten vorstellen. Vorher rechnen wir: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, und welche Reserve besteht, etwa für eine Aufstockung des Mehrfamilienhauses. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat; ein Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Über einen geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtin Bieterrunden nach Besichtigungenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Wie lange es dauertoft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos, Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Wie sicher es istplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Winkel
Was Sie in Winkel wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Zum Käuferkreis gehören Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 16 Prozent. Das Baujahr sagt etwas über den Sanierungsbedarf, ersetzt aber keine Prüfung des einzelnen Hauses.
Die mittlere Mietnetto im Kanton lag bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie ist ein kantonaler Vergleichswert und nicht die Miete Ihres Hauses. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Für Mieter ändert sich beim Verkauf nichts Grundsätzliches: Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Wer erbt, in den Ruhestand tritt oder eine auslaufende Hypothek neu ordnen muss, kann so verkaufen, ohne dass die Hausgemeinschaft betroffen ist.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Bülach. Mehr zum Verkauf im ganzen Kanton lesen Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Winkel: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Winkel?
Gerundet 160 Grundstücke in Winkel haben ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude. Darin liegen 1'700 Wohnungen, im gesamten Bestand sind es 2'400. Die Zahlen stammen aus amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026). Wer ein solches Haus verkaufen will, erhält von uns im Gespräch eine gerechnete, belegte Einschätzung.
Wie hoch ist die Leerwohnungsziffer in Winkel?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,71 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Wohnungsbestand der Gemeinde. Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist sie ein Ortswert, kein Wert Ihres Hauses. Wie sich Ihre Mieten und der Zustand auf den Verkauf auswirken, rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Winkel wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Wenn das Grundstück mehr erlaubt, als heute steht: Ersatzneubau geprüft.
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