W2 30%
Wohnzone 2 30%
rund 640 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
Wangen-Brüttisellen · Kanton Zürich
Was darf ich in Wangen-Brüttisellen bauen?
Was darf ich auf meinem Grundstück bauen? Yaacoubi Immobilien AG führt die Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung in Wangen-Brüttisellen durch. Wir zeigen, welche Zone gilt und welche Masse amtlich festgelegt sind. Das ist keine Baubewilligung. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
8Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
149 haBauzonen
1'400Bauzonen-Grundstücke
35Baugesuche in 12 Monaten
8'289Einwohner · 2025
- Bau- und Zonenordnung
- Jede Zahl mit Beleg
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Baufeld vor dem Projekt
- Planungs- und Baugesetz
- Ziffern, Höhen, Abstände
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Wangen-Brüttisellen und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Wangen-Brüttisellen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Wangen-Brüttisellen gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · W2 30%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3 60%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · Z4 130%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ausgangslage in Wangen-Brüttisellen
Was darf ich bauen in Wangen-Brüttisellen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Wangen-Brüttisellen ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Zur Gemeinde gehören zwei Ortschaften: Brüttisellen und Wangen b. Dübendorf.
Von Zürich aus gerechnet liegt Wangen-Brüttisellen rund 9 km nordöstlich, nahe bei Dietlikon, Bassersdorf und Wallisellen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Wangen-Brüttisellen eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Uster mit seinen 10 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Wangen-Brüttisellen etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Wangen-Brüttisellen kennt die Bau- und Zonenordnung 8 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie betreffen rund 1'400 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Die Fläche der Bauzonen beträgt 149 Hektar. Von den Bauzonen-Grundstücken liegen 52 Prozent eben, 41 Prozent in Hanglage und 6 Prozent in steiler Hanglage. Die Hanglage kann beim Bauen eine Rolle spielen.
Wangen-Brüttisellen · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'400hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen149 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude220hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte480 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DübendorfamtlichSitz in Dübendorf
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Wangen-Brüttisellen.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Wangen-Brüttisellen vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 60 %.
In den Wohnzonen sind 2 bis 3 Vollgeschosse erlaubt.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 8,1 und 11,4 m fest.
Wangen-Brüttisellen kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, Kernzonen, eine Zentrumszone und eine Arbeitszone. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- oder Fassadenhöhe amtlich fest.
Die Kernzonen regeln Vollgeschosse und Höhe, eine Ausnützungsziffer nennen sie nicht. Bei der Zentrumszone lässt die Ordnung die Baumassenziffer ausdrücklich offen. Die Gewerbezone arbeitet mit der Baumassenziffer, dort sind Ausnützung und Vollgeschosse nicht vorgegeben. Die einzelnen Masse zeigt die folgende Liste, Zone für Zone.
Wohnzonen
W2 50%
Wohnzone 2 50%
rund 190 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
W3 60%
3-geschossige Wohnzone 60%
rund 110 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 11,4 m
Wohnzonen mit Gewerbe
WG2 50%
2-geschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung 50%
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
Kern- und Zentrumszonen
KA
Kernzone A
rund 230 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
KB
Kernzone B
rund 140 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 8,1 m
Z4 130%
Zentrumszone 4 130%
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 130 %
- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 4
- Gebäudehöhe
- 17,5 m
Industrie- und Gewerbezonen
G4
Gewerbezone 4
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 4 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 9,5 m
Gezeigt sind Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz sind amtlich; ein Artikel unter dem Wert ist die Fundstelle in der Bau- und Zonenordnung, an der wir ihn im Original geprüft haben. «Keine Vorgabe» bedeutet: Für diese Zone regelt die Ordnung das Mass nicht. Massgebend bleiben die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Wangen-Brüttisellen im Profil
Was Wangen-Brüttisellen ausmacht.
Wer in Wangen-Brüttisellen bauen will, beginnt bei den Bauzonen. Sie umfassen 149 Hektar und verteilen sich auf die Ortschaften Brüttisellen und Wangen b. Dübendorf. Die Gemeinde gehört zum Bezirk Uster und liegt nordöstlich von Zürich, in einer Distanz von 9 Kilometern. In den Bauzonen von Wangen-Brüttisellen liegen rund 1'400 Grundstücke. Davon sind rund 220 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie sagt also nicht, dass das Land brachliegt.
Das Zonenbild reicht von Wohnzonen über Kernzonen und eine Zentrumszone bis zur Gewerbezone. Zum Gebäudebestand in Wangen-Brüttisellen gehören rund 3'600 Wohnungen und rund 240 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus. Bei 21 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 35 Baugesuche publiziert. Die mittlere Grösse eines Bauzonen-Grundstücks liegt bei 480 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 260 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 960 Quadratmeter. Die Einwohnerzahl der Gemeinde betrug 8'289 (Stand 2025).
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Wangen-Brüttisellen wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Grenzabstand
Die nötige Entfernung zwischen Fassade und Grenzlinie; einzelne Vorsprünge dürfen bis 2 m hineinragen. Mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG, bisherige Fassung
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Wangen-Brüttisellen zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Ein Richtwert, mehr nicht: Zone, Baulinien und Abstände Ihres Grundstücks fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung von Wangen-Brüttisellen.
Wangen-Brüttisellen
Was Sie in Wangen-Brüttisellen wissen sollten.
Was Sie bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone Ihres Grundstücks ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten: Ausnützung, Baumasse, Vollgeschosse, Gebäude- oder Fassadenhöhe. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wo ein Mass nicht vorgegeben ist, steht das in der Zonenliste dieser Seite ausdrücklich.
Zusätzlich zur Zone können weitere Punkte ein Baufeld einschränken. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Dübendorf.
Wer erbt, will wissen, was auf dem Land möglich ist. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft die Prüfung bei der Entscheidung zwischen Behalten und Verkaufen. Wird eine Hypothek neu geordnet, gehört die Bebaubarkeit zu den Fakten. Dazu finden Sie Hinweise auf der Seite zum Ersatzneubau und zur Verdichtung.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein Gespräch. Sie nennen uns die Adresse, wir kommen mit Fakten. In der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück erscheint die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original, wie auf der Seite zur Methode der Prüfung beschrieben. Das ist gerechnet, nicht geschätzt. Eine Baubewilligung ersetzt das nicht. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Bis zur Beurkundung bleibt Ihr Ansprechpartner derselbe.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Wangen-Brüttisellen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Wangen-Brüttisellen haben amtlich festgelegte Masse?
Rund 1'400 Grundstücke liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen (Stand 14. Oktober 2026). Es gibt 8 solche Zonen. Insgesamt liegen rund 1'400 Grundstücke in Bauzonen. Welche Masse für Ihre Parzelle gelten, hängt von ihrer Zone ab. Die Zonenliste auf dieser Seite zeigt es, im Gespräch rechnen wir es für Ihr Grundstück durch.
Wie viele Baugesuche gibt es in Wangen-Brüttisellen?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 35 Baugesuche publiziert. Die Zahl ist gerundet und zählt nur publizierte Gesuche. Daneben liegen rund 220 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude, darunter laufende Ersatzneubauten. Was das für Ihr Grundstück heisst, sagt keine Gemeindezahl. Dafür prüfen wir Zone und Masse Ihrer Parzelle.
Wie lange dauert eine Baubewilligung?
Die Baubehörde entscheidet in der Regel innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten und grösseren Umbauten innert vier Monaten (§ 319 PBG). Davor liegt das Baugesuch 20 Tage öffentlich auf. Rekurse können das Verfahren verlängern. Die Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird (§ 322 PBG).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Gilt das auch für Brüttisellen und Wangen b. Dübendorf?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Wangen-Brüttisellen nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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