Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Stadel · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Stadel
Wie verkaufe ich ein Mehrfamilienhaus in Stadel, ohne dass die Mieter es vorzeitig erfahren? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften in Stadel an geprüfte Käufer, entweder per Direktankauf oder im stillen Exklusivmandat ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, dann sprechen wir über den Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
85Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'200Wohnungen im Bestand
0,68 %Leerwohnungsziffer
111 %Steuerfuss · 2026
2'500Einwohner · 2025
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
- Mietertrag heute und morgen
- Mieter bleiben
- Geprüfte Investoren
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Ausgangslage in Stadel
Mehrfamilienhaus verkaufen in Stadel.
Von den 22 Gemeinden im Bezirk Dielsdorf ist Stadel nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Die Bevölkerung von Stadel ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Stadel steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Stadel im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Kernzone, die Wohnzone W 1.5 und die Wohnzone W 1.2.
In Stadel leben 2'500 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +7 Prozent. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an; sie beträgt 0,68 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Als Vergleich dient die mittlere Netto-Miete im Kanton von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Das ist ein kantonaler Wert und ersetzt keine Rechnung für Ihr Haus.
Stadel · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen90hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,68 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde111 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196040 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt NiederglattamtlichSitz in Niederglatt
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Stadel im Profil
Was Stadel ausmacht.
Wer ein Mehrfamilienhaus in Stadel verkaufen will, schaut zuerst auf das Bauen. In den Bauzonen von Stadel liegen 640 Grundstücke auf einer Fläche von 60 Hektar. Davon sind 110 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Zonen reichen von Wohnzonen über eine Wohn- und Gewerbezone bis zur Kernzone. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer und die Gebäudehöhe fest, eine Ausnützungsziffer gibt sie dort nicht vor. In den zwölf Monaten bis zum Stand 30. Oktober 2026 wurden rund 25 Baugesuche publiziert.
Der Gebäudebestand in Stadel zählt 1'200 Wohnungen. Auf 85 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, mit zusammen 600 Wohnungen. Bei 40 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das kann für Käufer bei Zustand und Ersatzneubau eine Rolle spielen. Stadel liegt nördlich von Zürich, rund 18 Kilometer entfernt, und umfasst die Ortschaften Windlach und Stadel b. Niederglatt. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Stadel.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Dann rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat ohne Inserat gehen wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Schild und ohne Portal. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Sie geben jede Besichtigung und jedes Angebot über Ihren geschützten Zugang frei. Die Beurkundung führt das Notariat durch, das Grundbuchamt ist Niederglatt.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Der Preisentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
Die KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Stadel
Was Sie in Stadel wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Die Reserve prüfen Sie auf der Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses. Zum Käuferkreis gehören Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Wer ein Mehrfamilienhaus an eine Pensionskasse oder an einen Investor in Stadel verkaufen will, braucht saubere Unterlagen.
Für die Mieter ändert sich im Kern wenig. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das erklären wir Ihnen, bevor ein Käufer fragt.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder eine auslaufende Hypothek. Bei einer Erbengemeinschaft hilft die Seite zur geerbten Liegenschaft in Stadel. Der Kaufvertrag braucht die öffentliche Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick bietet die Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Stadel: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Stadel?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) ist auf rund 85 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Sie enthalten zusammen rund 600 Wohnungen, bei einem Bestand von rund 1'200 Wohnungen. Die Zahlen sind gerundet und sagen nichts über ein einzelnes Haus. Wir rechnen Ihre Liegenschaft einzeln.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Stadel aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt an, wie viel Prozent der Wohnungen an einem Stichtag leer stehen. In Stadel beträgt sie 0,68 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist sie eine Kennzahl unter mehreren. Entscheidend bleiben Ertrag, Zustand und Baurecht Ihrer Liegenschaft, die wir im Gespräch mit Belegen durchrechnen.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser?
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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