Otelfingen · Kanton Zürich
Otelfingen im Kanton Zürich: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer, auf Wunsch ohne Inserat. Die Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen über. Zuerst rechnen wir, dann sprechen wir über den Preis. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Otelfingen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Otelfingen
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Otelfingen eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Dielsdorf mit seinen 22 Gemeinden.
Die Bevölkerung von Otelfingen ist in den letzten fünf Jahren zurückgegangen.
Auf den meisten Grundstücken in Otelfingen steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Otelfingen im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Otelfingen die zweigeschossige Wohnzone B, die Kernzone I und die zweigeschossige Wohnzone C die grössten Bauzonen.
In Otelfingen ist bei rund 70 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Dort liegen etwa 820 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht. Sie beträgt 0,45 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer ist sie ein Hinweis auf die Vermietbarkeit. Die Gebäudedaten stammen vom 4. September 2026, die Statistik vom 1. Juni 2026.
Musterbeispiel
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Otelfingen im Profil
Otelfingen liegt im Bezirk Dielsdorf, nordwestlich von Zürich und rund 14 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde Otelfingen besteht aus einer einzigen Ortschaft gleichen Namens. Amtlich leben in Otelfingen 2'861 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um -2,8 Prozent. Überwiegend gilt die ÖV-Güteklasse D; diese Klasse beschreibt, wie gut ein Gebiet mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen ist.
Wer ein Mehrfamilienhaus in Otelfingen verkaufen will, beginnt beim Bestand der Gemeinde. Es gibt rund 80 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei 70 Grundstücken ist es das Hauptgebäude. In diesen Häusern stehen etwa 820 Wohnungen, in ganz Otelfingen sind es etwa 1'300. Die Bauzonen umfassen 94 Hektar mit etwa 640 Grundstücken. Bei etwa 100 dieser Grundstücke steht kein Gebäude; mitgezählt sind auch laufende Ersatzneubauten. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 660 Quadratmetern. Bei 26 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das Baujahr ist eine Angabe, die bei der Prüfung von Zustand und möglichen Erneuerungen mitgelesen wird. Was die Bau- und Zonenordnung von Otelfingen auf Ihrem Grundstück zusätzlich erlaubt, zeigt die Seite Ersatzneubau und Verdichtung in Otelfingen.
Rechtlich gut zu wissen
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Wie Investoren rechnen
Jährlicher Soll-Mietertrag geteilt durch Kaufpreis: Mit dieser Zahl beginnt jede Prüfung.
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Rechnen Sie selbst
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Dann sprechen wir über den Preis.
Danach wählen Sie einen von zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar fällt nur bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag.
Der Ablauf
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
Drei Wege im Vergleich
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Otelfingen
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu gehören eine mögliche Aufstockung oder ein Ersatzneubau. Wer ein Wohn- und Geschäftshaus verkaufen möchte, legt dieselben Unterlagen offen.
Otelfingen kennt Wohnzonen und Kernzonen. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest. Bei den Kernzonen kommt die Überbauungsziffer dazu. Welche Reserve ein Grundstück hat, rechnen wir im Einzelfall und belegen es im amtlichen Original. Auch die Lage zählt: 54 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 36 Prozent liegen am Hang und 10 Prozent steil.
Die kantonale Statistik nennt eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie ist ein Vergleichswert, nicht das Mietniveau Ihres Hauses. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG).
Im Kanton Zürich erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Das zuständige Grundbuchamt ist Dielsdorf. Mehr dazu auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich und beim Thema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bei rund 70 Grundstücken in Otelfingen ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen etwa 820 Wohnungen, im gesamten Bestand sind es etwa 1'300. Die Zahlen sind gerundet und stammen aus amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026). Sie zeigen, aus welchem Bestand ein Objekt stammt, nicht, was Ihr Haus wert ist.
Die Leerwohnungsziffer gibt in Prozent an, welcher Anteil der Wohnungen zum Stichtag leer stand. In Otelfingen beträgt sie 0,45 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist sie eine von mehreren Angaben, die Käufer bei der Prüfung heranziehen. Ertrag und Zustand Ihres Hauses rechnen wir im Gespräch einzeln durch.
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie erreichen eine Fachperson und erhalten einen klaren nächsten Schritt.
