W2/30
Wohnzone, 2 Geschosse
rund 370 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 8,1 mArt. 13, Art. 35, Art. 36
Niederglatt · Kanton Zürich
Was darf ich in Niederglatt bauen?
Yaacoubi Immobilien AG prüft die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung und begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Niederglatt. Wir rechnen, was auf der Parzelle steht und was die Zone erlaubt, mit Beleg im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
6Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
114 haBauzonen
930Bauzonen-Grundstücke
20Baugesuche in 12 Monaten
5'513Einwohner · 2025
- Planungs- und Baugesetz
- Baufeld vor dem Projekt
- Bau- und Zonenordnung
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Jede Zahl mit Beleg
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Niederglatt und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Niederglatt wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Niederglatt gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/30Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3/60Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ausgangslage in Niederglatt
Was darf ich bauen in Niederglatt.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Von Zürich aus gerechnet liegt Niederglatt rund 13 km nördlich, nahe bei Höri, Oberglatt und Niederhasli.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Niederglatt eine der grösseren Gemeinden des Bezirks Dielsdorf mit seinen 22 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Niederglatt ein kleinerer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
In Niederglatt haben 6 Zonen amtlich festgelegte Masse. Sie gelten für rund 890 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen rund 100; die Zahl umfasst auch laufende Ersatzneubauten. Publiziert waren 20 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Die Zahlen zeigen den Rahmen, nicht Ihre einzelne Parzelle. Was auf Ihrem Grundstück gilt, klären wir im Gespräch.
Niederglatt · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke930hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen114 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude100hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte650 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate20hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt NiederglattamtlichSitz in Niederglatt
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Niederglatt.
In Niederglatt regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 60 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 8,1 und 11,4 m.
Niederglatt kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, eine Kernzone und eine Arbeitszone für Industrie und Gewerbe. In den Wohnzonen und der Wohn- und Gewerbezone legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. Für die Kernzone sind es die Vollgeschosse.
Die Arbeitszone folgt einem anderen Mass: Amtlich gilt dort die Baumassenziffer. Für Ausnützungsziffer und Vollgeschosse macht die Ordnung dort ausdrücklich keine Vorgabe. Die Masse jeder Zone zeigt die Liste unten.
Wohnzonen
W2/45
Wohnzone, 2 Geschosse
rund 270 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 45 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 8,1 mArt. 13, Art. 35, Art. 36
W3/60
Wohnzone, 3 Geschosse
rund 95 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 11,4 mArt. 13, Art. 35, Art. 36
Wohnzonen mit Gewerbe
WG3/60
WG, 3 Geschosse
rund 90 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 11,4 mArt. 18, Art. 35, Art. 36
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 40 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 5, Art. 3
Industrie- und Gewerbezonen
G3
Gewerbezone 3
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 3 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 9,5 mArt. 22, Art. 27
- Gesamthöhe
- 12,5 mArt. 22, Art. 27
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Niederglatt im Profil
Was Niederglatt ausmacht.
In Niederglatt lebten laut amtlicher Statistik 5'513 Menschen (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +11,6 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 2'500 Wohnungen. Als Leerwohnungsziffer weist die amtliche Statistik 0,53 Prozent aus (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am gesamten Bestand an. Wer in Niederglatt erbt, in Pension geht oder ein Haus besitzt, das zu gross geworden ist, fragt sich womöglich, was auf dem eigenen Grundstück möglich ist. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann ein Anlass sein, die eigene Parzelle genauer anzusehen. Was darf ich in Niederglatt bauen? Die Antwort beginnt bei der Zone der Parzelle.
Niederglatt gehört zum Bezirk Dielsdorf und liegt 13 Kilometer nördlich von Zürich. Insgesamt umfassen die Bauzonen 114 Hektar mit rund 930 Grundstücken. Auf rund 170 davon steht ein Mehrfamilienhaus. Als mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke weist die Statistik 650 Quadratmeter aus; dieser Median teilt die Grundstücke in eine kleinere und eine grössere Hälfte. Bei einem Anteil von 23 Prozent der Grundstücke stammt ein Gebäude aus der Zeit vor 1960. Für die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr nennt die amtliche Einstufung überwiegend die Güteklasse C, auf einer Skala von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Wie viel Sie in Niederglatt bauen dürfen, hängt von der Zone Ihrer Parzelle ab und von dem, was bereits darauf steht. Weitere Angaben zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Niederglatt.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Niederglatt hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Grenzabstand
Entfernung zwischen projizierter Fassadenlinie und Grundstücksgrenze; mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Niederglatt zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Ein Richtwert, mehr nicht: Zone, Baulinien und Abstände Ihres Grundstücks fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung von Niederglatt.
Niederglatt
Was Sie in Niederglatt wissen sollten.
Ob Ihr Grundstück bebaubar ist, entscheidet zuerst die Zone. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse amtlich gelten. In Niederglatt sind das je nach Zone die Ausnützungsziffer, die Vollgeschosse oder die Baumassenziffer. Grenzabstände und weitere Masse regelt das kantonale Recht zusammen mit der Bau- und Zonenordnung.
Wie gross Sie bauen dürfen, ergibt sich aus Parzellengrösse und Zonenmass. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 390 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 980 Quadratmeter. Auch die Lage spielt mit: Der Anteil ebener Bauzonen-Grundstücke beträgt 74 Prozent, jener in Hanglage 24 Prozent. Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV).
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Sie können die Nutzung zusätzlich beschränken. Wer die Rechenwege nachvollziehen möchte, findet sie bei der Ausnützungsziffer berechnen.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung den baurechtlichen Entscheid (§ 315 Abs. 1 PBG). Versäumt man das, geht das Rekursrecht verloren (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr dazu im Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht Ihre Adresse. Im Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen erscheint die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach sprechen wir persönlich mit Ihnen, nie per E-Mail.
Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wünschen Sie einen Verkauf, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Niederglatt: Ihre Fragen.
Wie viele Zonen mit amtlichen Massen gibt es in Niederglatt?
In Niederglatt haben 6 Zonen amtlich festgelegte Masse. Sie betreffen rund 890 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Welche Zone für Ihre Parzelle gilt, zeigt die Grundstückprüfung nach Eingabe der Adresse. Eine Baubewilligung ersetzt er nicht; massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung.
Wie viel wird in Niederglatt gebaut?
Publiziert waren 20 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Die Zahl ist gerundet und zeigt Gesuche, nicht fertige Bauten. Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen rund 100; darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten. Was auf Ihrer Parzelle möglich ist, rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Niederglatt wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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