Fläche und Zuschnitt
Ein schmales, schräges oder sehr tiefes Grundstück trägt weniger als ein rechteckiges gleicher Grösse, weil Abstände und Baulinien mehr wegnehmen.
Niederglatt · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Niederglatt
Was ist mein Grundstück in Niederglatt wirklich wert? Das hängt davon ab, was darauf gebaut werden darf. Yaacoubi Immobilien AG rechnet zuerst Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche, kauft dann direkt oder vermittelt im Exklusivmandat und begleitet den Verkauf von Grundstücken und Bauland in Niederglatt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
930Bauzonen-Grundstücke
100davon ohne Gebäude
114 haBauzonen
650 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
106 %Steuerfuss · 2026
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Zone, Ziffer, Abstände
- Baufeld vor dem Preis
- Diskret, ohne Inserat
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Bauland und Grundstücke
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Niederglatt wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Niederglatt trägt.
Zone und Ziffer
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Niederglatt vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 60 %.
Bau- und Zonenordnung Niederglatt
Baufeld
Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien, Wald- und Gewässerabstand formen die Fläche, auf der gebaut werden darf.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Eine Baubewilligung gibt es nur für erschlossenes Land, also mit Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie. Je weiter die Erschliessung ist, desto früher kann ein Käufer bauen.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Läuft eine Revision der Bau- und Zonenordnung oder kommt ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung in Frage, kann mehr zulässig sein, manchmal mit Auflagen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: Wir weisen alles offen aus, bevor ein Käufer danach fragt.
Ausgangslage in Niederglatt
Grundstück verkaufen in Niederglatt.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone, 2 Geschosse, die Wohnzone, 2 Geschosse und die Wohnzone, 3 Geschosse.
Ohne Gebäude ist in Niederglatt ein kleinerer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Rund 13 km nördlich von Zürich gelegen, hat Niederglatt Höri, Oberglatt und Niederhasli in der Nähe.
In Niederglatt gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Für Grundstücke und Bauland in Niederglatt zeigt die amtliche Datenlage Folgendes: Die Bauzonen umfassen 114 Hektar mit rund 930 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 100 ohne Gebäude. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 650 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 390 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 980 Quadratmeter.
Niederglatt · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke930hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude100hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen114 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte650 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate20hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde106 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer0,53 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt NiederglattamtlichSitz in Niederglatt
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
So sieht unsere Rechnung für ein Bauland aus: Grenzen und Fläche aus dem amtlichen Plan, Baulinie und Grenzabstände, das Baufeld und darin der mögliche Neubau. Für Ihr Grundstück in Niederglatt rechnen wir mit den Werten der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Niederglatt im Profil
Was Niederglatt ausmacht.
Beim Bauen beginnt in Niederglatt die Rechnung mit der Bauzone. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 114 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Darauf stehen rund 930 Grundstücke, und 100 davon sind ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Niederglatt reicht von Wohnzonen über eine Wohn- und Gewerbezone und die Kernzone bis zur Gewerbezone. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest. Für die Kernzone legt sie die Vollgeschosse fest, für die Gewerbezone die Baumassenziffer.
Niederglatt liegt im Bezirk Dielsdorf, nördlich von Zürich und rund 13 Kilometer von der Stadt entfernt. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +11,6 Prozent. Ende 2025 lebten 5'513 Menschen in Niederglatt. Publiziert waren in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 20 Baugesuche. Der Gebäudebestand umfasst rund 2'500 Wohnungen, und auf rund 170 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus (Stand 4. September 2026). Wer in Niederglatt ein Grundstück verkaufen möchte, findet in den Bauzonen und im Gebäudebestand die Grundlage für eine genaue Rechnung.
Höhen und Abstände
Was in Niederglatt gebaut werden darf.
In den Wohnzonen sind 2 bis 3 Vollgeschosse erlaubt.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 8,1 und 11,4 m fest.
Gezeichnet sind typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/30Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3/60Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Ein Käufer bezahlt für das, was er bauen und vermieten kann. Genau das rechnen wir, bevor ein Preis fällt.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Verkaufen oder Baurecht
Statt zu verkaufen, können Sie ein Baurecht einräumen: Ein Bauträger baut und bezahlt einen Zins, der Boden bleibt Ihrer. Ein selbständiges Baurecht dauert höchstens 100 Jahre.
Art. 779 und 779l ZGB
Mehrwertabgabe
Wurde Ihr Land eingezont, wird die kantonale Mehrwertabgabe spätestens mit dem Verkauf fällig, mit dem Übergang des Eigentums. Eine kommunale Abgabe aus einer Auf- oder Umzonung geht dagegen auf den Käufer über und wird erst mit der Baufreigabe fällig. Beides gehört in den Kaufvertrag.
§§ 6, 10 und 20 MAG
Mehrwertausgleich im Kanton →Grundstückgewinnsteuer
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde. Lange Besitzdauer senkt die Steuer, Investitionen und Verkaufskosten mindern den Gewinn.
§§ 205, 221 und 225 StG ZH · Art. 12 StHG
Grundstückgewinnsteuer →Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtnur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos und Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar
Risikoplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseSie geben uns die Adresse, wir öffnen Grundstück, Zone und Gebäude.
- 02 · FaktenIn zwei Arbeitstagen zeigen wir, was steht, was erlaubt wäre und was daraus für den Preis folgt.
- 03 · GesprächPersönlich, wo es Ihnen passt. Zahlen gibt es nicht per E-Mail.
- 04 · Ihr WegSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Stille AnspracheNur geprüfte Käufer erhalten Unterlagen, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · NotarBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Niederglatt
Was Sie in Niederglatt wissen sollten.
Der Wert eines Grundstücks in Niederglatt ergibt sich aus dem, was die Bau- und Zonenordnung zulässt. Entscheidend sind das Baufeld, die zulässige Fläche und die daraus folgende Hauptnutzfläche. Darum rechnen wir zuerst und reden erst danach über den Preis. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung.
Auch die Lage des Grundstücks gehört dazu. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 74 Prozent eben, 24 Prozent liegen in Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C. Wer ein Haus mit grossem Grundstück besitzt, prüft ausserdem, ob das Land auch ohne das Gebäude eine eigene Bedeutung hat, etwa durch eine mögliche Teilung oder einen Ersatzneubau.
Mögliche Anlässe für einen Verkauf sind eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Wer sein Land nicht selbst bebauen will, kann es verkaufen oder im Tausch gegen eine Wohnung im Neubau einbringen. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer, und die verkaufende Person bezahlt sie (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zur Steuer gibt es eine eigene Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was folgt daraus für den Wert. Diese erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wer vorab die Lage ansehen möchte, nutzt die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück.
Danach stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat vermitteln wir still und ohne Inserat an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit einem Ansprechpartner. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Land gegen Wohnung ist ein dritter Weg, den wir vor Baubeginn beim Notar festhalten.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Niederglatt: Ihre Fragen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Niederglatt haben kein Gebäude?
Rund 100 der etwa 930 Grundstücke in den Bauzonen sind ohne Gebäude (Stand 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, ist also nicht allein unbebautes Bauland. Für Ihr Grundstück sagt sie nichts aus. Dafür prüfen wir Zone, Baufeld und zulässige Fläche der einzelnen Parzelle.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Niederglatt?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 650 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 390 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 980 Quadratmeter. Die Grösse allein bestimmt den Wert nicht. Massgebend ist, was die Bau- und Zonenordnung auf der Fläche erlaubt, und das rechnen wir vor dem Preisgespräch.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Wie lange dauert der Verkauf von Bauland?
Beim Direktankauf erhalten Sie ein Angebot in der Regel innert Tagen, der Notartermin richtet sich nach Ihnen. Im Exklusivmandat sprechen wir wenige geprüfte Käufer an; je nach Grundstück dauert es einige Wochen bis wenige Monate. Unter Zeitdruck setzen wir Sie nie.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Niederglatt an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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