W1
Wohnzone, 1 Geschoss
rund 320 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 1
- Fassadenhöhe
- 4,8 mArt. 17
Neerach · Kanton Zürich
Was darf ich in Neerach bauen?
Neerach im Bezirk Dielsdorf: Yaacoubi Immobilien AG prüft die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Neerach nach Bau- und Zonenordnung. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht und was die Zone erlaubt, und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
5Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
73 haBauzonen
880Bauzonen-Grundstücke
3'348Einwohner · 2025
- Jede Zahl mit Beleg
- Baufeld vor dem Projekt
- Planungs- und Baugesetz
- Bau- und Zonenordnung
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Neerach und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Neerach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Neerach.
In Neerach regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 45 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 4,8 und 7,6 m.
In Neerach kommen zwei Zonenarten vor: Wohnzonen und Kernzonen. Bei den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. Bei den Kernzonen sind es die Vollgeschosse.
Die Liste darunter zeigt die Zonen mit ihren Massen. Welche davon für Ihr Grundstück gilt, klärt der Zonenplan der Gemeinde, und wir erklären Ihnen gern, wie Sie ihn lesen.
Wohnzonen
W2a
Wohnzone, 2 Geschosse, a
rund 220 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,6 mArt. 17
W2b
Wohnzone, 2 Geschosse, b
rund 60 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 45 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,6 mArt. 17
Kern- und Zentrumszonen
K I
Kernzone I
rund 250 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7 mArt. 6
K II
Kernzone II
rund 25 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7 mArt. 6
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Neerach
Was darf ich bauen in Neerach.
In Neerach liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Neerach liegt rund 15 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Höri, Steinmaur und Niederglatt.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Neerach eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Dielsdorf mit seinen 22 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Neerach etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Neerach legt die Bau- und Zonenordnung in 5 Zonen amtlich Masse fest. Diese Zonen betreffen 870 Grundstücke, das sind die Grundstücke, für die Masse wie Ausnützung oder Vollgeschosse amtlich vorliegen. Insgesamt zählt die Gemeinde 880 Grundstücke in Bauzonen. Der Stand der Zonenangaben ist 13. Oktober 2026, jener der Gebäudedaten 4. September 2026. Die Zahlen helfen beim Einordnen, ersetzen aber nicht den Blick auf das einzelne Grundstück.
Neerach · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke880hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen73 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude120hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte720 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt NiederglattamtlichSitz in Niederglatt
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Neerach hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Überbauungsziffer
Anrechenbare Gebäudefläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
§ 256 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Grenzabstand
Entfernung zwischen projizierter Fassadenlinie und Grundstücksgrenze; mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG
Neerach im Profil
Was Neerach ausmacht.
Neerach liegt im Bezirk Dielsdorf, nördlich von Zürich aus, in einer Distanz von 15 Kilometern zur Stadt Zürich. Die Gemeinde besteht aus der einzigen Ortschaft Neerach. Nach amtlicher Statistik leben hier 3'348 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,7 Prozent. Die amtliche Statistik zählt zudem 1'600 Wohnungen im Bestand. Auf 140 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus.
Für die Frage, was in Neerach gebaut werden darf, ist der Bestand der Ausgangspunkt. Die Bauzonen umfassen 73 Hektar und 880 Grundstücke. Auf 120 davon steht kein Gebäude, wobei auch laufende Ersatzneubauten mitzählen. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 720 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 420, ein Viertel grösser als 960 Quadratmeter. Auch die Hanglage gehört zur Bebaubarkeit: 55 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 41 Prozent sind eben, 4 Prozent liegen in steiler Hanglage. Bei 15 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Wer in Neerach ein Grundstück besitzt, sollte beides kennen, die Zone und die Form des Landes.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Neerach gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · K IMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2aMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Neerach zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Neerach.
Neerach
Was Sie in Neerach wissen sollten.
Was Sie bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone ab. Jede Zone legt fest, wofür das Land genutzt werden darf und mit welchen Massen. In Neerach sind das Wohnzonen und Kernzonen. Bei den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest, bei den Kernzonen die Vollgeschosse. Die Ausnützungsziffer setzt die anrechenbare Geschossfläche ins Verhältnis zur Grundstücksfläche.
Dazu kommen Dinge, die nicht in der Zonenliste stehen. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Auch die Hanglage und die Grösse der Parzelle prägen, was sich auf einem Grundstück umsetzen lässt. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D, wobei A sehr gute und D geringe Erschliessung bedeutet.
Anlass für die Frage kann vieles sein. Wer erbt, möchte wissen, ob das Land Spielraum bietet. Steht die Pensionierung an oder ist das Haus zu gross geworden, lohnt der Blick auf mögliche Alternativen. Mehr zur Verdichtung finden Sie unter Ersatzneubau und Verdichtung in Neerach. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Was sonst im Kanton gilt, erklärt Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Zum Verkauf finden Sie Hinweise auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage kennenlernen. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, im Gespräch, nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Dann rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Wie wir dabei vorgehen, beschreibt die Seite zur Methode der Grundstücksprüfung. Danach entscheiden Sie über den Weg: Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder ein Exklusivmandat ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Möglich ist auch Land gegen Wohnung, vereinbart vor Baubeginn beim Notar.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Neerach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Neerach liegen in Zonen mit festgelegten Massen?
Nach den Zonenangaben (Stand 13. Oktober 2026) liegen 870 Grundstücke in Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Das sind Massangaben aus 5 Zonen. Insgesamt zählt die Gemeinde 880 Grundstücke in Bauzonen. Welche Masse für Ihr Grundstück gelten, hängt von seiner Zone ab, und wir klären das im Gespräch.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Neerach?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 720 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 420 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 960 Quadratmeter. Die Grösse beeinflusst, wie viel Geschossfläche die Ausnützungsziffer zulässt. Welche Fläche bei Ihnen möglich ist, rechnen wir mit Beleg im amtlichen Original.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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