Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Mönchaltorf · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Mönchaltorf
Mönchaltorf: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Bauerwartungsland in Mönchaltorf, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir prüfen, was die Bau- und Zonenordnung heute festlegt, und rechnen zuerst, bevor über einen Preis gesprochen wird. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
87 haBauzonen
4'446Einwohner · 2025
108 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Einzonung erklärt
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Kein Versprechen ohne Planung
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Mönchaltorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Ausgangslage in Mönchaltorf
Bauerwartungsland in Mönchaltorf.
Von Zürich aus gerechnet liegt Mönchaltorf rund 16 km südöstlich, nahe bei Egg, Gossau und Seegräben.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Zur Gemeinde gehören zwei Ortschaften: Mönchaltorf und Aathal-Seegräben.
Ohne Gebäude ist in Mönchaltorf ein kleinerer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
Nach Einwohnern ist Mönchaltorf die kleinste Gemeinde im Bezirk Uster, der 10 Gemeinden zählt.
In Mönchaltorf gibt es 870 Grundstücke in Bauzonen auf einer Fläche von 87 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Bei 100 davon steht kein Gebäude. Die mittlere Grösse dieser Grundstücke beträgt 460 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 850 Quadratmeter. Diese Werte beschreiben Bauland. Land in einer Reservezone ist darin nicht enthalten.
Mönchaltorf · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner4'446amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+8,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen87 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke870hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude100hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,65 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde108 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Mönchaltorf im Profil
Was Mönchaltorf ausmacht.
Mönchaltorf liegt im Bezirk Uster, südöstlich von Zürich aus, in einer Distanz von 16 Kilometern zur Stadt. Zur Gemeinde Mönchaltorf gehören die Ortschaften Mönchaltorf und Aathal-Seegräben. Amtlich zählt Mönchaltorf 4'446 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +8,9 Prozent. Wer in Mönchaltorf Land besitzt, das ausserhalb der Bauzone liegt, fragt sich vielleicht, was die Zahlen für das eigene Grundstück bedeuten.
Für das Thema Bauerwartungsland ist der Blick auf die bestehenden Bauzonen von Mönchaltorf hilfreich. Sie umfassen 87 Hektar und 870 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind 100 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Kernzonen, eine Quartiererhaltungszone und Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe. Bauerwartungsland liegt ausserhalb dieser Zonen und bleibt bis zu einem Entscheid Nichtbauland. Zuletzt waren 20 Baugesuche publiziert, bezogen auf die zwölf Monate bis 30. Oktober 2026. Diese Zahl betrifft die bestehenden Bauzonen in Mönchaltorf, nicht Reservezonen. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 460 Quadratmetern, und die amtlichen Gebäudedaten tragen den Stand 4. September 2026.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Bauerwartungsland ist so viel wert, wie wahrscheinlich und wie bald es Bauland wird. Wir prüfen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Mönchaltorf und rechnen den Wert heute und nach einer möglichen Einzonung. Versprechen, dass eingezont wird, machen wir nicht: Darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Sie wählen dann zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit Honorar erst bei Erfolg. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Im Mandat sehen Sie in Ihrem geschützten Zugang den Stand und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Ob ein Feld am Siedlungsrand je Bauland wird, entscheidet sich über viele Jahre. Wer früh weiss, wo sein Land in der Planung steht, kann gelassen entscheiden: halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, mit einem Preis, der die Chance fair teilt.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Mönchaltorf.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Mönchaltorf
Was Sie in Mönchaltorf wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar, aber nicht beschlossen ist. Ob und wann in Mönchaltorf eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin bleibt das Grundstück Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Der Wert eines solchen Grundstücks hängt deshalb davon ab, was heute gilt und was verbindlich geplant ist. Wir leiten das aus den amtlichen Unterlagen her: gerechnet, nicht geschätzt.
Eine Zusage zur Einzonung kann niemand geben, auch Yaacoubi Immobilien AG nicht. Unsere Aufgabe ist es, zu zeigen, was die Bau- und Zonenordnung heute festlegt, und festzuhalten, was offen bleibt. Mögliche Anlässe für einen Verkauf sind eine Erbschaft, die Pensionierung oder eine Hypothek, die neu geordnet wird. Wer in einer Erbengemeinschaft entscheidet, braucht eine gemeinsame Grundlage aus belegten Zahlen. Für den Vergleich mit eingezontem Land hilft die Seite zum Verkauf von Bauland in Mönchaltorf.
Wird Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten dabei nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das: Der Zeitpunkt eines Verkaufs gehört in jede Rechnung zu Bauerwartungsland.
Im Kanton Zürich gelten für Einzonungen kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Mehrwertabgabe erklärt das Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Die kantonale Abgabe auf einer Einzonung wird bei einem Verkauf mit dem Übergang des Eigentums fällig (§ 10 MAG). Einen Überblick zum Verkauf finden Sie auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich. Das zuständige Grundbuchamt ist Uster.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Mönchaltorf: Ihre Fragen.
Wie viel Bauland gibt es in Mönchaltorf heute?
Die Bauzonen umfassen 87 Hektar mit 870 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Bei 100 davon steht kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bauerwartungsland ist darin nicht enthalten, denn es gilt bis zu einer Einzonung als Nichtbauland. Ob eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton.
Wie viele Menschen leben in Mönchaltorf und wie veränderte sich die Bevölkerung?
Amtlich zählt Mönchaltorf 4'446 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +8,9 Prozent. Die Zahl sagt nichts über eine Einzonung aus. Sie hilft aber, die Gemeinde einzuordnen, wenn Sie über den Verkauf von Land nachdenken.
Was ist Bauerwartungsland wert?
Mehr als Landwirtschaftsland, weniger als Bauland. Wie viel, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Einzonung ist und was danach gebaut werden darf. Wir rechnen beide Werte und die Spanne dazwischen, offen und mit den Unterlagen der Gemeinde, und erklären, wovon die Spanne abhängt.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kann ich in der Reservezone bauen?
Nur ausnahmsweise: Bauten und Anlagen sind dort nur nach den Regeln für Bauten ausserhalb der Bauzonen zulässig (§ 65 PBG, Art. 24 RPG). Einen Anspruch auf Erschliessung gibt es nicht. Wer bauen möchte, braucht deshalb zuerst eine Einzonung. Frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans können Sie verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird (§ 65 Abs. 4 PBG).
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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