Hagenbuch · Kanton Zürich
Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in Hagenbuch, ohne dass es jemand erfährt? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Hagenbuch den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer, still und ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, danach sprechen wir über den Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Hagenbuch wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Hagenbuch
Von den 19 Gemeinden im Bezirk Winterthur ist Hagenbuch nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Hagenbuch aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Hagenbuch liegt im oberen Bereich.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Kernzone I, die Wohnzone 2 und die Wohnzone 1.
In Hagenbuch ist bei rund 25 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 190 Wohnungen. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Die Leerwohnungsziffer gibt an, wie viele Wohnungen am Stichtag 1. Juni 2026 leer standen, und beträgt 0 Prozent. Das ÖV-Güteklasse-Bild der Gemeinde ist überwiegend D, die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung.
Musterbeispiel
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Hagenbuch im Profil
Wer ein Mehrfamilienhaus in Hagenbuch verkaufen möchte, beginnt beim Bauen: bei dem, was steht, und bei dem, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Die Bauzonen von Hagenbuch umfassen 23 Hektar mit rund 340 Grundstücken. Rund 55 davon sind ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Hagenbuch besteht aus Wohnzonen und Kernzonen. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest, für die Kernzonen Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. Die Zonenangaben haben den Stand 10. Oktober 2026. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 60 Prozent eben und 38 Prozent in Hanglage.
Im Gebäudebestand von Hagenbuch stehen rund 520 Wohnungen. Auf rund 35 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bei 40 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960, was für Zustand und Erneuerung eines Hauses von Bedeutung sein kann. Im Jahr 2025 lebten in Hagenbuch 1'168 Menschen. Von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +6,7 Prozent. Die Gemeinde gehört zum Bezirk Winterthur und liegt nordöstlich von Zürich, in rund 30 Kilometern Distanz. Sie umfasst die eine Ortschaft Hagenbuch ZH. Weitere Zahlen und Themen finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Hagenbuch.
Rechtlich gut zu wissen
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Wie Investoren rechnen
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben Lebensdauern von Jahrzehnten. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab; wir rechnen es offen mit.
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Erlaubt die Bau- und Zonenordnung mehr, als heute steht, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Diese Reserve gehört belegt ins Dossier.
Rechnen Sie selbst
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nicht mit einer Schätzung, und rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit einem Ansprechpartner und Honorar erst bei Erfolg. Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch in Elgg.
Der Ablauf
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
Inserat, Mandat, Ankauf
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Hagenbuch
Ein Käufer rechnet bei einem Mehrfamilienhaus mit dem Ertrag, dem Zustand des Gebäudes und der Frage, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Die Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses zeigt, wie eine solche Möglichkeit geprüft wird. Zum Vergleich: Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie ist ein kantonaler Wert und ersetzt keine Prüfung Ihrer Mietverträge. Auch die Grösse des Grundstücks fliesst in die Rechnung ein. Das mittlere Bauzonen-Grundstück misst 570 Quadratmeter, ein Viertel liegt unter 280 und ein Viertel über 870 Quadratmetern.
Die Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), niemand muss deswegen ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Diese Regeln bestimmen, wie ein Käufer die Erträge Ihres Hauses liest.
Zu den Käufern zählen Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Wer ein Mehrfamilienhaus an eine Pensionskasse in Hagenbuch verkaufen möchte, braucht vollständige Unterlagen zu Mieten, Zustand und Zonen. Der Anlass für einen Verkauf kann ganz unterschiedlich sein. Wer erbt, ordnet die Liegenschaft vielleicht mit der Erbengemeinschaft neu. Steht die Pensionierung an oder läuft eine Hypothek aus, stellt sich die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt. Hinweise zur geerbten Liegenschaft in Erbengemeinschaft finden Sie auf einer eigenen Seite.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich und auf der Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften.
Häufige Fragen
Bei rund 25 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen rund 190 Wohnungen. Der gesamte Bestand umfasst rund 520 Wohnungen. Die Zahlen sind gerundet und haben den Stand 4. September 2026. Sie zeigen den Bestand, nicht den Wert einer einzelnen Liegenschaft; diesen rechnen wir im Gespräch.
Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Wohnungsbestand an. In Hagenbuch beträgt sie 0 Prozent, Stichtag ist der 1. Juni 2026. Für Eigentümer ist sie ein Anhaltspunkt für die Vermietungslage in der Gemeinde. Sie sagt nichts über Ihr Haus aus; dafür prüfen wir Mietverträge, Zustand und Reserven einzeln im Gespräch.
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Weiter in Hagenbuch
Haus verkaufen
Ihr Einfamilienhaus diskret verkaufen: direkt an uns oder an geprüfte Käufer.
Mehr erfahren →
Wohnung verkaufen
Ihre Wohnung an geprüfte Käufer, mit Unterlagen, die keine Fragen offen lassen.
Mehr erfahren →
Bauerwartungsland
Reservezone und Richtplan gelesen, Wert heute und nach einer Einzonung gerechnet.
Mehr erfahren →
Immobilie bewerten
Kostenlose Bewertung: was steht, was zulässig wäre und was Ihr Grundstück wert ist, persönlich besprochen.
Mehr erfahren →
Was darf ich bauen?
Was die Bau- und Zonenordnung erlaubt: Ziffern, Geschosse, Höhen und Abstände.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in HagenbuchGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 10. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie erreichen eine Fachperson und erhalten einen klaren nächsten Schritt.
