Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Hagenbuch · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Hagenbuch
Was ist mein Land wert, wenn eine Einzonung offen ist? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Hagenbuch den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir rechnen zuerst, was heute gilt, und zeigen jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
23 haBauzonen
1'168Einwohner · 2025
121 %Steuerfuss · 2026
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Kein Versprechen ohne Planung
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Einzonung erklärt
- Diskret, ohne Inserat
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Hagenbuch wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ausgangslage in Hagenbuch
Bauerwartungsland in Hagenbuch.
Hagenbuch liegt rund 30 km nordöstlich von Zürich, in der Nähe von Elgg, Wiesendangen und Elsau.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Hagenbuch etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Nach Einwohnern ist Hagenbuch eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Winterthur, der 19 Gemeinden zählt.
In Hagenbuch stehen 340 Grundstücke in Bauzonen, davon sind 55 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie ist also nicht gleichbedeutend mit freiem Bauland. Die Bauzonen messen zusammen 23 Hektar (Stand 10. Oktober 2026). Bauerwartungsland liegt ausserhalb dieser Flächen und taucht in dieser Zählung nicht auf. Es ist Nichtbauland, solange keine Einzonung in Kraft ist.
Hagenbuch · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner1'168amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen23 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 10. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke340hergeleitetgerundet, Stand 10. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude55hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde121 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Hagenbuch im Profil
Was Hagenbuch ausmacht.
Beim Bauen in Hagenbuch lohnt der Blick auf das, was schon eingezont ist. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 23 Hektar, verteilt auf rund 340 Grundstücke. Das Zonenbild besteht aus Wohnzonen und Kernzonen. Für diese Zonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Masse wie Vollgeschosse und Gebäudehöhe fest, bei den Wohnzonen zusätzlich die Ausnützungsziffer. Bauerwartungsland gehört nicht dazu: Es liegt ausserhalb dieser Bauzonen.
Der Gebäudebestand zeigt, wie Hagenbuch gebaut ist. Bei 40 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Rund 55 Bauzonen-Grundstücke tragen kein Gebäude; dazu zählen auch laufende Ersatzneubauten. Die amtlichen Gebäudedaten tragen den Stand 4. September 2026. Die Gemeinde hatte 2025 1'168 Einwohnerinnen und Einwohner, und die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,7 Prozent. Hagenbuch liegt nordöstlich von Zürich, in rund 30 Kilometern Distanz. Die Bauzonen-Grundstücke haben eine mittlere Grösse von 570 Quadratmetern. Wer in Hagenbuch Land besitzt, findet Hintergründe auf unserer Seite zum Verkauf von Bauland in Hagenbuch.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Wie viel Bauerwartungsland wert ist, hängt davon ab, ob und wann es Bauland wird. Dafür lesen wir Richtplan, Zonenplan und die laufenden Revisionen in Hagenbuch und rechnen zwei Werte: heute und nach einer möglichen Einzonung. Ob eingezont wird, entscheiden Gemeinde und Kanton, nicht wir.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt und was offen ist. Gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Der Kauf wird öffentlich beurkundet, Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Hagenbuch.
- Übernahme im Ist-Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Hagenbuch
Was Sie in Hagenbuch wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Bis dahin bleibt es Nichtbauland, und für Bauten und Umnutzungen gelten enge Regeln (Art. 24 ff. RPG). Für den Wert zählt deshalb zuerst, was heute gilt. Erst danach stellt sich die Frage, was eine spätere Planung ändern könnte. Eine Zusage zur Einzonung geben wir nie, und wir rechnen auch nicht mit ihr, als wäre sie sicher.
Kommt es zur Einzonung, fällt im Kanton Zürich ein Mehrwertausgleich an. Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Die kantonale Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, bei einem früheren Verkauf, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten dabei nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Für die Planung eines Verkaufs ist dieser Zeitpunkt deshalb wesentlich.
Anlässe, über Bauerwartungsland nachzudenken, gibt es mehrere. Wer erbt, möchte unter Umständen in der Erbengemeinschaft eine klare Lösung finden. Steht die Pensionierung an, kann die Frage aufkommen, ob Land weiter gehalten werden soll. Läuft eine Hypothek aus, wird die Vermögenslage neu geordnet. In jedem Fall legen wir die Zahlen offen und zeigen, was ein Verkauf heute bedeutet und was ein Zuwarten offenlässt. Die Grundlagen stehen im Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Für die Lage der eigenen Parzelle hilft die Grundstückprüfung mit Luftbild und Katasterplan: Adresse eingeben, kostenlos und vertraulich.
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei einer Einzonung eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Wird das Grundstück vorher verkauft, wird sie mit dem Übergang des Eigentums fällig (§ 10 MAG). Die Grundlagen finden Sie im Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Im Übrigen sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde massgebend.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Hagenbuch: Ihre Fragen.
Wie viel Bauland ist in Hagenbuch heute schon eingezont?
Die Bauzonen von Hagenbuch umfassen 23 Hektar (Stand 10. Oktober 2026). Darauf liegen rund 340 Grundstücke, davon etwa 55 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten. Bauerwartungsland gehört nicht dazu, denn es ist Nichtbauland, bis eine Einzonung in Kraft ist. Als Zonenarten kommen in Hagenbuch Wohnzonen und Kernzonen vor. Wo Ihr eigenes Grundstück liegt, zeigt die Grundstückprüfung kostenlos und vertraulich im Luftbild und Katasterplan.
Wie hat sich die Bevölkerung von Hagenbuch verändert?
Hagenbuch zählte 2025 1'168 Einwohnerinnen und Einwohner. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +6,7 Prozent. Die Zahl stammt aus der amtlichen Statistik und wird mit Vorzeichen ausgegeben. Über die Einzonung einzelner Parzellen sagt sie nichts aus; massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wir rechnen deshalb mit dem, was heute gilt.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Was ist Bauerwartungsland wert?
Mehr als Landwirtschaftsland, weniger als Bauland. Wie viel, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Einzonung ist und was danach gebaut werden darf. Wir rechnen beide Werte und die Spanne dazwischen, offen und mit den Unterlagen der Gemeinde, und erklären, wovon die Spanne abhängt.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 10. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.