Einfamilienhaus
Ein Haus mit Garten, freistehend oder als Reihenhaus, und dazu, was die Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück erlaubt.
Bülach · Kanton Zürich
Off Market Immobilien kaufen in Bülach
Wie komme ich in Bülach an Immobilien, die nie inseriert werden? Yaacoubi Immobilien AG vermittelt Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser in Bülach ohne Inserat an geprüfte Käufer mit Suchmandat. Sie hinterlegen ein Suchprofil, wir prüfen Identität und Finanzierung, Sie unterzeichnen die Vertraulichkeitsvereinbarung. Danach erhalten Sie Dossiers einzeln und vertraulich.
11'300Wohnungen im Bestand
1'100Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus
780Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
35 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
0,34 %Leerwohnungsziffer
400Wohnungen bewilligt oder im Bau
- Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus
- Persönlich geprüft
- Dossier mit amtlichen Originalen
- Off Market in Bülach
- Suchmandat
- Vertraulich, ohne öffentliche Liste
Suchmandat
Ihr Suchprofil für Bülach und Umgebung.
Was Sie suchen, in welcher Region und mit welchem Budget. Eine Person prüft Ihre Anfrage und meldet sich persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 80 Sekunden
Wo nichts inseriert ist. Das Suchmandat erklärt.
Wie aus einem Suchprofil ein passendes Angebot wird: aus unserem Kreis von Eigentümern, vertraulich und mit einem Dossier aus amtlichen Originalen.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was wir vermitteln
Vom Einfamilienhaus bis zum Areal.
Wir vermitteln Liegenschaften aus unseren Exklusivmandaten und unserem eigenen Portfolio, Off Market und ohne Inserat. Eine öffentliche Liste führen wir nicht: Passt ein Objekt zu Ihrem Suchprofil für Bülach, melden wir uns einzeln.
Eigentumswohnung
Stockwerkeigentum mit Reglement, Erneuerungsfonds und Protokollen der Versammlung im Dossier.
Mehrfamilienhaus
Für Anleger: Mieterspiegel, Mietertrag heute und was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt.
Älteres Haus
Liegenschaften mit Erneuerungsbedarf oder für einen Ersatzneubau, mit offen gerechnetem Zustand.
Ersatzneubau erklärt →Bauland
Grundstücke mit Baufeld, zulässiger Fläche und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung.
Gewerbe und Areale
Gewerbeliegenschaften und Areale, für Unternehmen und Projektentwickler.
Wie Investoren kaufen →Ausgangslage in Bülach
Off Market kaufen in Bülach.
Die Bevölkerung von Bülach ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Nach Einwohnern ist Bülach die grösste Gemeinde im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Auf den meisten Grundstücken in Bülach steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Bülach im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,34 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an. Zugleich sind 400 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +11,8 Prozent. Diese Werte zeigen den Rahmen, in dem Sie Ihr Suchprofil für Bülach festlegen.
Bülach · Kanton ZürichOff Market kaufen
Einwohnerinnen und Einwohner24'590amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+11,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,34 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde114 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand11'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus1'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen780hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196035 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BülachamtlichSitz in Bülach
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Bestand
Der Bestand in Bülach.
Der Bestand von Bülach nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezeigt ist die Gemeinde, kein Angebot.
Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
11 %
1919 bis 1945
10 %
1946 bis 1960
14 %
1961 bis 1980
24 %
1981 bis 2000
19 %
2001 bis 2010
12 %
ab 2011
10 %
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
400 m²Mitte 700 m²1'240 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
63 %
Hanglage, 10 bis 25 %
32 %
steiler Hang, über 25 %
5 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Bülach im Profil
Was Bülach ausmacht.
Wer in Bülach Immobilien kaufen möchte, beginnt beim Bauen und beim Bestand. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 357 Hektar und 2'300 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind 310 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude; mitgezählt sind dabei auch Grundstücke, auf denen gerade ein Ersatzneubau entsteht. Die Zonen reichen von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Kern- und Zentrumszonen sowie Industriezonen. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Baumassenziffer und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Für Ausnützungsziffer und Vollgeschosse enthält sie dort ausdrücklich keine Vorgabe. In den Kernzonen ist die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich festgelegt. Für eine Suche in Bülach heisst das: Die Zone eines Grundstücks bestimmt, was darauf stehen und entstehen darf.
Beim Gebäudebestand zählt die amtliche Statistik 11'300 Wohnungen (Stand 4. September 2026) und 780 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei 35 Prozent der Grundstücke stammen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Bautätigkeit lässt sich ebenfalls ablesen: 75 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Gezählt werden dabei Gesuche, die amtlich bekannt gemacht wurden, unabhängig von ihrer Grösse. Bülach liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich, in 16 Kilometern Distanz. Die Gemeinde zählt 24'590 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung von Bülach um +11,8 Prozent. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Bülach.
Das Suchmandat
Ein Profil, keine öffentliche Liste.
Mit einem Suchmandat hinterlegen Sie, was Sie in Bülach und Umgebung kaufen möchten: Objektart, Region, Fläche und Budget. Eine Person prüft Ihre Angaben. Passt ein Objekt aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, melden wir uns, zuerst mit Region und Eckdaten, nach unterzeichneter Vertraulichkeit mit Adresse und Unterlagen.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihr Suchprofil festhalten. Danach prüfen wir Identität und Finanzierung. Sie unterzeichnen die Vertraulichkeitsvereinbarung, erst dann ist der Zugang offen.
Passt eine Liegenschaft aus unserem Kreis zu Ihrem Profil, melden wir uns einzeln und vertraulich. Das Dossier besteht aus amtlichen Originalen, jede Zahl ist belegt. Besichtigung und Angebot laufen über uns. Der Kauf wird beim Notar beurkundet, Eigentümer werden Sie mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Das Grundbuchamt ist Bülach. Das Suchmandat für nie inserierte Liegenschaften beschreibt den Weg im Detail.
Der Weg zum Objekt
Suchprofil, Prüfung, Vertraulichkeit, Dossier.
- 01 · SuchmandatObjektart, Region, Fläche und Budget: Ihr Profil für Bülach und Umgebung.
- 02 · PrüfungEine Person prüft Ihre Angaben und den Finanzierungsnachweis; einen automatischen Zugang gibt es nicht.
- 03 · Ein Objekt passtSie hören zuerst Region und Eckdaten, ohne Adresse.
- 04 · VertraulichkeitNach unterzeichneter Vereinbarung folgen Adresse und Unterlagen.
- 05 · Dossier und BesichtigungEin Dossier mit amtlichen Originalen; jede Besichtigung gibt die Eigentümerschaft frei.
- 06 · BeurkundungAngebot, Notartermin, Eintrag im Grundbuch.
Lage und Umgebung
Wo Bülach liegt.
Bülach liegt rund 16 km nördlich von Zürich, im Bezirk Bülach.
In der Nähe liegen Bachenbülach, Hochfelden, Rorbas, Höri und Freienstein-Teufen.
Lage und Umgebung
KantonKanton Zürich amtlich
BezirkBülach amtlich
OrtschaftenBülach (8180) amtlich
Distanz zu Zürichrund 16 km nördlich hergeleitet
ÖV-Güteklasse, überwiegendC hergeleitet
Gemeinden in der NäheBachenbülach, Hochfelden, Rorbas, Höri, Freienstein-Teufen hergeleitet
Distanz, Richtung und Gemeinden in der Nähe ab dem Zentrum der Gemeinde, gerundet
Für wen wir vermitteln
Vom Eigenheim bis zur Anlage.
Selbst bewohnen
Wer selbst einziehen möchte, erhält dieselben Unterlagen wie ein Investor.
Private Investoren
Wohnungen und Mehrfamilienhäuser als Anlage, mit Mieterspiegel und Ertrag.
Family Offices und Pensionskassen
Ertragsliegenschaften und Areale mit einem Dossier, wie es ein Gremium braucht.
Wie Investoren entscheiden →Projektentwickler
Grundstücke und Liegenschaften, auf denen mehr möglich ist, gerechnet nach der Bau- und Zonenordnung.
Für Projektentwickler →Kaufen nach Schweizer Recht
Was beim Kauf gilt.
Eigentum mit dem Eintrag
Eigentümer werden Sie mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Mieter bleiben
Mietverträge gehen mit dem Eigentum auf Sie über. Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist eine vorzeitige Kündigung nur bei dringendem Eigenbedarf möglich, mit der gesetzlichen Frist.
Art. 261 OR
Vorkaufsrecht
Haben Dritte ein Vorkaufsrecht, erfahren sie vom Kaufvertrag und können es innert drei Monaten ab Kenntnis ausüben. Den Grundbuchauszug prüfen wir vor Ihrer Unterschrift.
Art. 216d Abs. 1 und 216e OR
Mängel rasch rügen
Beim Grundstückkauf sind Mängel innert 60 Tagen zu rügen; Mängel, die bei der üblichen Prüfung nicht erkennbar waren, innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung.
Art. 219a Abs. 1 OR
Personen im Ausland
Eine Bewilligung brauchen Personen im Ausland, etwa Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz, und ebenso, wer für ihre Rechnung kauft. Für die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz braucht es keine; eine Wohnliegenschaft als blosse Kapitalanlage wird Personen im Ausland nicht bewilligt.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Wir leisten keine Rechtsberatung und ziehen für Ihren Fall Notariat, Steuerberatung oder Anwalt bei.
Suchmandat
Wir zeigen nicht alles. Wir zeigen, was passt.
«Ein Objekt stellen wir nur vor, wenn es zu Ihrem Profil passt, mit Rechnung und amtlichen Originalen. Ihr Suchprofil behandeln wir dabei so vertraulich wie jedes Objekt.»
Bülach
Was Sie in Bülach wissen sollten.
Off Market heisst: Liegenschaften aus unseren Exklusivmandaten und aus unserem eigenen Portfolio werden nie inseriert. Sie werden einzeln vorgestellt, nach Prüfung von Identität und Finanzierung und nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung. Der Weg dorthin ist das Suchmandat, ein hinterlegtes Suchprofil. Dort halten Sie fest, ob Sie ein Haus, eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder eine andere Liegenschaft suchen.
Für das Profil lohnt der Blick auf die Grundstücke. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 700 Quadratmeter. Ein Viertel misst weniger als 400, ein Viertel mehr als 1'240 Quadratmeter. 63 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 32 Prozent liegen am Hang, 5 Prozent an steilem Hang. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C.
Wer eine Liegenschaft kauft, die vermietet ist, übernimmt den Mietvertrag: Er geht mit dem Eigentum auf den Käufer über (Art. 261 OR). Gültig wird der Kauf durch öffentliche Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Wir nennen keine Objekte und keine Preise vorab, denn jedes Dossier gehört zu einem einzelnen Mandat.
Im Kanton Zürich fällt beim Kauf keine Handänderungssteuer an, es entstehen aber Gebühren für Beurkundung und Grundbuch. Der Steuerfuss in Bülach beträgt 114 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er bestimmt, wie die Gemeinde ihre Steuer auf die einfache Staatssteuer berechnet. Für den Kauf selbst gilt das kantonale Recht, und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde legt fest, was auf einem Grundstück möglich ist. Allgemeines zum Kauf finden Sie im Kantonsthema Immobilien kaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Off Market kaufen in Bülach: Ihre Fragen.
Wie ist der Wohnungsbestand in Bülach zusammengesetzt?
Die amtliche Statistik zählt 11'300 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Dazu kommen 780 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei 35 Prozent der Grundstücke stammen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Für Ihr Suchprofil können Sie daraus Bauperiode und Gebäudeart wählen. Die Zahlen beschreiben den Bestand insgesamt und sagen nichts über einzelne Objekte.
Wie hoch ist der Leerstand in Bülach?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,34 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst den Anteil leer stehender Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind 400 (Stand 4. September 2026). Eine Aussage über einzelne Objekte ist damit nicht verbunden. Die Werte helfen Ihnen, Ihr Suchprofil einzuordnen.
Kann ich als Person im Ausland in Bülach kaufen?
Das hängt davon ab, wer kauft. Schweizerinnen und Schweizer, auch mit Wohnsitz im Ausland, sowie Staatsangehörige der EU und der EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz brauchen keine Bewilligung, solange sie für eigene Rechnung kaufen; wer für Rechnung einer Person im Ausland kauft, gilt selbst als Person im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. a und d BewG). Die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz ist bewilligungsfrei, eine Wohnliegenschaft als reine Kapitalanlage wird nicht bewilligt (Art. 2 und 12 BewG). Das klären wir vor dem ersten Dossier.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Fällt beim Kauf eine Handänderungssteuer an?
Nein, der Kanton Zürich erhebt keine Handänderungssteuer. Beim Kauf fallen Gebühren für die Beurkundung und den Eintrag im Grundbuch an; wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag. Die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn bezahlt im Kanton Zürich die verkaufende Person (§ 217 StG ZH), nicht Sie als Käufer.
Muss ich mich rasch entscheiden?
So rasch, wie es das Objekt verlangt, aber nie unter Bieterdruck. Wir stellen ein Objekt wenigen passenden Käufern vor, nicht allen, und geben Ihnen die Zeit, die eine seriöse Prüfung braucht: Unterlagen, Besichtigung, Finanzierung und, wo nötig, die Abklärung mit Ihrer Bank oder Ihrem Gremium.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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