Bruttorendite
Jährlicher Soll-Mietertrag geteilt durch Kaufpreis: Mit dieser Zahl beginnt jede Prüfung.
Bülach · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Bülach
Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Bülach den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer. Zur Wahl stehen der Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt und das stille Exklusivmandat ohne Inserat. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
740Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
11'300Wohnungen im Bestand
0,34 %Leerwohnungsziffer
400Wohnungen bewilligt oder im Bau
114 %Steuerfuss · 2026
24'590Einwohner · 2025
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mieter bleiben
- Geprüfte Investoren
- Mietertrag heute und morgen
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Bülach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Ausgangslage in Bülach
Mehrfamilienhaus verkaufen in Bülach.
Von den 22 Gemeinden im Bezirk Bülach ist Bülach nach der Einwohnerzahl die grösste Gemeinde.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Bülach steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Mit seinem Steuerfuss liegt Bülach im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Bülach die Wohnzone W 3.0, die Wohnzone W 1.6 und die Wohnzone W 1.9 die grössten Bauzonen.
In Bülach gibt es rund 740 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude. Darin befinden sich rund 9'800 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer betrug am Stichtag 1. Juni 2026 0,34 Prozent. Sie gibt den Anteil der leer stehenden Wohnungen am Bestand an. Im Kanton lag die mittlere Netto-Miete im Jahr 2024 bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat.
Bülach · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen780hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand11'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,34 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+11,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde114 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196035 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BülachamtlichSitz in Bülach
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Bülach im Profil
Was Bülach ausmacht.
In Bülach lebten im Jahr 2025 24'590 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +11,8 Prozent. Die Leerwohnungsziffer von Bülach betrug am Stichtag 1. Juni 2026 0,34 Prozent. Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an diesem Tag leer stand. Wer ein Mehrfamilienhaus in Bülach verkaufen möchte, hat dafür persönliche Gründe. Wer erbt, in Pension geht oder eine Hypothek neu ordnen muss, steht vor der Frage, ob das Haus im Familienbesitz bleibt. Auch eine Trennung kann Anlass sein, den Besitz neu zu denken. Ein Gespräch klärt zuerst, was für Ihre Lage sinnvoll ist.
Der Bestand an Mehrfamilienhäusern in Bülach ist amtlich erfasst. Rund 740 Grundstücke haben ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude, darin liegen rund 9'800 Wohnungen. Bülach liegt nördlich von Zürich, die Distanz beträgt 16 Kilometer. Überwiegend gilt in Bülach die ÖV-Güteklasse C; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Bülach rund 75 Baugesuche publiziert. Mit Stand 4. September 2026 waren rund 400 Wohnungen bewilligt oder im Bau. Diese Zahlen beschreiben die ganze Gemeinde und sagen nichts über ein einzelnes Haus. Weitere Hintergründe finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Bülach.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Den Anfang kann die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück machen: Adresse eingeben, und die Parzelle erscheint im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie einen von zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Das gilt auch für Erbengemeinschaften. Es gibt einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Wie lange es dauerthäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Wie sicher es istplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Bülach
Was Sie in Bülach wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit drei Grössen: dem Ertrag, dem Zustand des Hauses und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu gehören eine mögliche Aufstockung oder ein Ersatzneubau. Rund 35 Prozent der Grundstücke tragen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Bei älteren Häusern gehört der bauliche Zustand deshalb zur Rechnung. Für den Wert zählt, wie viel Nutzung das Grundstück noch zulässt.
In Bülach kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Zentrums- und Kernzonen vor. Die Bau- und Zonenordnung legt dort je nach Zone die Baumassenziffer sowie die Gebäude- oder Fassadenhöhe amtlich fest. Für die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse macht sie in mehreren Zonen ausdrücklich keine Vorgabe. Wir lesen diese Regeln für Ihr Grundstück und rechnen die Reserve aus. Mehr dazu steht auf der Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses.
Die Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das prüfen Käufer genau, und wir legen es offen dar.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Bülach. Einen Überblick bietet die Kantonsseite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zur Steuer finden Sie Näheres unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Bülach: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Bülach?
Nach den amtlichen Gebäudedaten mit Stand 4. September 2026 gibt es in Bülach rund 740 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen rund 9'800 Wohnungen. Die Zahl sagt nichts über ein einzelnes Haus. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir Zustand, Ertrag und Reserven der Bau- und Zonenordnung einzeln durch.
Wie gross ist die Bautätigkeit in Bülach?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 75 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es mit Stand 4. September 2026 rund 400. Diese Werte zeigen, wie viel in der Gemeinde geplant und gebaut wird. Für Ihr Haus ist entscheidend, welche Reserve die Bau- und Zonenordnung auf Ihrem Grundstück offenlässt.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Kaufen Sie Grundstücke in Bülach auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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