Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Brütten · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Brütten
Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in Brütten, ohne dass es öffentlich wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Brütten den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer, still und ohne Inserat, oder kauft selbst im Direktankauf. Die Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen über.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
80Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'000Wohnungen im Bestand
0,38 %Leerwohnungsziffer
85 %Steuerfuss · 2026
2'277Einwohner · 2025
- Mieter bleiben
- Geprüfte Investoren
- Mietertrag heute und morgen
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Brütten wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Brütten
Mehrfamilienhaus verkaufen in Brütten.
Von den 19 Gemeinden im Bezirk Winterthur ist Brütten nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Die Bevölkerung von Brütten ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Brütten aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Brütten im unteren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2/40, die Wohnzone 2/30 und die Kernzone 1.
In Brütten ist bei rund 80 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Sie enthalten zusammen rund 560 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Sie betrug am 1. Juni 2026 0,38 Prozent. Die mittlere Netto-Miete im Kanton lag 2024 bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat; sie gilt für den ganzen Kanton, nicht für Brütten.
Brütten · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen85hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,38 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+10,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde85 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196019 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Wülflingen-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Brütten im Profil
Was Brütten ausmacht.
Beim Bauen beginnt in Brütten die Sicht auf ein Mehrfamilienhaus. Die Bauzonen umfassen 44 Hektar mit rund 550 Grundstücken. Davon sind rund 70 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Brütten kennt Wohnzonen und Kernzonen, in denen die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich festlegt. Für Käufer ist das die Grundlage, um Möglichkeiten wie Aufstockung oder Ersatzneubau zu beurteilen. Wer ein Mehrfamilienhaus in Brütten verkaufen will, kennt diese Grundlage mit Vorteil vor dem ersten Gespräch. Mehr dazu finden Sie unter Ersatzneubau und Verdichtung in Brütten.
Auf rund 85 Grundstücken steht in Brütten ein Mehrfamilienhaus. Im Bestand zählt die amtliche Statistik rund 1'000 Wohnungen. Brütten liegt nordöstlich von Zürich, in einer Entfernung von 15 Kilometern, im Bezirk Winterthur. Im Jahr 2025 zählte Brütten 2'277 Einwohnerinnen und Einwohner. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +10,4 Prozent. Ein Teil der Bauzonen-Grundstücke ist eben, ein anderer liegt am Hang; auch das fliesst in die Rechnung eines Käufers ein. Eine Übersicht bietet die Seite Immobilien in Brütten.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Bruttorendite
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Dann rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben. Der Kauf wird beim Notar öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtjede Person, die das Inserat siehtnur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monategezielte Ansprache weniger KäuferAngebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Die Sicherheitplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Brütten
Was Sie in Brütten wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit dem Ertrag, dem Zustand des Hauses und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu gehören Aufstockung und Ersatzneubau. In Brütten legt die Bau- und Zonenordnung für Wohnzonen und Kernzonen die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. Daran lässt sich ablesen, ob auf einem Grundstück mehr Fläche möglich ist als heute gebaut. Wie sich das für ein bestehendes Haus einordnen lässt, zeigt die Prüfung einer Aufstockung.
Für die Mieter ändert sich beim Verkauf nichts Grundlegendes. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Für eine Käuferin ist deshalb nicht nur die heutige Miete wichtig, sondern auch der Zustand des Gebäudes und die Investitionen, die in den nächsten Jahren anstehen können.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder eine Hypothek, die neu geordnet wird. Auch eine Erbengemeinschaft kann ihr Haus im Ist-Zustand übergeben. Bei 19 Prozent der Grundstücke in Brütten stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960; das Baujahr gibt einen ersten Hinweis auf den Zustand. Die Bauzonen-Grundstücke haben eine mittlere Grösse von 640 Quadratmetern. Ein Viertel von ihnen ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 910 Quadratmeter. 64 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 36 Prozent liegen in Hanglage. Grösse und Lage des Grundstücks fliessen in jede Rechnung zu einem Ersatzneubau ein.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Wülflingen-Winterthur. Mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Brütten: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Brütten?
Nach den amtlichen Gebäudedaten, Stand 4. September 2026, ist bei rund 80 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 560 Wohnungen. Im gesamten Bestand der Gemeinde sind es rund 1'000 Wohnungen. Die Zahlen sind gerundet und zeigen, in welchem Rahmen sich ein Verkauf bewegt.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Brütten aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt in Prozent an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Am 1. Juni 2026 betrug sie in Brütten 0,38 Prozent. Für Eigentümer ist sie eine von mehreren Grössen, die wir bei der Rechnung neben Ertrag, Zustand und Reserven der Bau- und Zonenordnung mitlesen.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Brütten wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
Weiter in Brütten
Weitere Themen in Brütten.
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Brütten
Boden und Gebäude zusammen gerechnet, Besichtigungen nur mit Ihrer Freigabe.
Mehr erfahren →
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Brütten
Ihre Wohnung an geprüfte Käufer, mit Unterlagen, die keine Fragen offen lassen.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Brütten
Bäuerliches Bodenrecht, Pacht und Umnutzung geklärt, bevor ein Käufer anfragt.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Brütten verkaufen
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Streit am Familientisch und ohne Zeitdruck.
Mehr erfahren →
Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Brütten
Kaufen, was nie auf einem Portal steht: Suchprofil hinterlegen, persönlich geprüft.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Brütten
Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in BrüttenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 1. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Brütten?
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.