Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Brütten · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Brütten
Brütten liegt im Bezirk Winterthur. Yaacoubi Immobilien AG bewertet in Brütten Grundstücke, Häuser und Wohnungen als Bandbreite mit Rechenweg. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Es ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
550Bauzonen-Grundstücke
640 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,38 %Leerwohnungsziffer
85 %Steuerfuss · 2026
19 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
2'277Einwohner · 2025
- Diskret, unverbindlich
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Persönlich erklärt
- Vier Wege zum Wert
- Kostenlose Bewertung
- Boden und Gebäude
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Brütten wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wert
Was den Wert in Brütten bestimmt.
Alter der Gebäude, Grösse der Grundstücke und Gelände: So setzt sich der Bestand in Brütten zusammen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 19 Prozent. Die Seite zeigt die Bauperioden von vor 1919 bis ab 2011 als Verteilung. Bei der Hanglage sind 64 Prozent der Bauzonen-Grundstücke eben und 36 Prozent in Hanglage. Diese Verteilungen helfen, Ihre Liegenschaft einzuordnen. Sie ersetzen nicht die Rechnung für das einzelne Grundstück.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
14 %
1919 bis 1945
vereinzelt
1946 bis 1960
vereinzelt
1961 bis 1980
30 %
1981 bis 2000
36 %
2001 bis 2010
5 %
ab 2011
10 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
310 m²Mitte 640 m²910 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
64 %
Hanglage, 10 bis 25 %
36 %
Verteilung der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung; am Hang kostet das Bauen mehr, dafür gibt es Terrassen.
Ausgangslage in Brütten
Immobilie bewerten in Brütten.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Brütten eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Winterthur mit seinen 19 Gemeinden.
Auf den meisten Grundstücken in Brütten steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Mit seinem Steuerfuss liegt Brütten im unteren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Ohne Gebäude ist in Brütten etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In den Bauzonen von Brütten liegen 550 Grundstücke. Davon sind 70 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 640 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 910 Quadratmeter. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026.
Brütten · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner2'277amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+10,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,38 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde85 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte640 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 1. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196019 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Vier Wege zum Wert
Vier Methoden, eine Bandbreite.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Ertrag
Der dauerhaft erzielbare Mietertrag, kapitalisiert zu einem marktüblichen Satz; der Massstab bei Mehrfamilienhäusern.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Wir liefern eine Entscheidungsgrundlage. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, etwa von einem Gericht, einer Behörde oder einer Bank, ersetzt sie diese nicht.
Brütten im Profil
Was Brütten ausmacht.
Brütten liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich und rund 15 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Brütten. Wer in Brütten eine Immobilie bewerten will, findet in diesen Angaben den Rahmen, in dem wir rechnen. Laut amtlicher Statistik leben hier 2'277 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +10,4 Prozent. Der Steuerfuss beträgt 85 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er gibt an, mit welchem Vielfachen der einfachen Staatssteuer die Gemeindesteuer erhoben wird.
Für eine Bewertung in Brütten beginnen wir beim Bestand. Rund 1'000 Wohnungen zählt die Gemeinde, dazu 85 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Auf 44 Hektar Bauzonen liegen 550 Grundstücke. Vorgesehen sind Wohnzonen in mehreren Abstufungen sowie Kernzonen. Wie viele Wohnungen leer stehen, misst die Leerwohnungsziffer: Sie betrug 0,38 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Bei der Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr gilt überwiegend die Güteklasse D. Diese Klasse reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung und gehört zur Lage, die wir mitrechnen. Unsere Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026, die Zonenangaben den Stand 1. Oktober 2026. Jede dieser Grössen belegen wir im amtlichen Original, wie unsere Methode zur Prüfung eines Grundstücks zeigt.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Brütten, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
So kommen Sie zu einer Zahl, die Sie verstehen.
- 01 · AdresseMehr braucht es für den Anfang nicht: Grundstück, Zone und Gebäude sehen wir sofort.
- 02 · RechnungIn zwei Arbeitstagen: Boden, Gebäude und Reserve, gerechnet auf den Wegen, die zu Ihrer Liegenschaft passen.
- 03 · GesprächWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Rechtlich gut zu wissen
Wo der Wert eine Rolle spielt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung mit Luftbild und Katasterplan: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint sofort, kostenlos und vertraulich. Danach führen wir ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail.
Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Entscheiden Sie sich danach für einen Verkauf, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat, stille Vermittlung ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg. Alles läuft bis zum Notartermin diskret.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Gebäude mit Baujahr, Geschossen und Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Brütten
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Sonderregeln. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Brütten
Was Sie in Brütten wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie in Brütten ergibt sich aus mehreren Grössen. Dazu gehören die Zone und die Masse, die die Bau- und Zonenordnung dafür festlegt. Die Grundstücksgrösse spielt hinein, ebenso die Bauperiode des Gebäudes, die Hanglage und die Lage. In den Wohn- und Kernzonen von Brütten legt die Bau- und Zonenordnung amtlich die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest.
Wer ein Haus bewerten lassen will, fragt oft aus einem konkreten Anlass. Wer erbt, braucht eine Grundlage für die Erbengemeinschaft. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft eine Bandbreite bei der Entscheidung. Auch bei einer Trennung oder einer auslaufenden Hypothek kann eine nachvollziehbare Rechnung Ruhe bringen. Dazu haben wir eigene Seiten, etwa zur geerbten Liegenschaft in Brütten.
Unsere Einschätzung ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung mit Beleg. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Wülflingen-Winterthur in Winterthur. Ein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin ersetzen wir nicht.
Im Kanton Zürich gelten für Bewertung und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was Sie zum Verkauf wissen sollten, finden Sie auf der Seite zu Grundstück und Liegenschaft im Kanton Zürich. Wer den Gewinn aus einem Verkauf einordnen will, liest zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich weiter. Zuständig für die Einträge im Grundbuch ist das Grundbuchamt Wülflingen-Winterthur in Winterthur.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Brütten: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke liegen in Brütten in der Bauzone?
Die Bauzonen von Brütten umfassen 44 Hektar mit 550 Grundstücken (gerundet). Davon sind 70 ohne Gebäude, diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihre Bewertung ist das der Rahmen, in dem wir rechnen. Welche Masse für Ihr Grundstück gelten, legt die Bau- und Zonenordnung fest (Stand 1. Oktober 2026).
Wie gross sind die Grundstücke in Brütten?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 640 Quadratmeter (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 910 Quadratmeter. Die Grösse ist eine von mehreren Grundlagen der Bewertung. Wir rechnen sie zusammen mit Zone, Bauperiode, Hanglage und Lage als Bandbreite mit Rechenweg.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Kaufen Sie Grundstücke in Brütten auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Wer darf eine Bewertung anfragen?
Eigentümerinnen und Eigentümer und Personen mit ihrer Vollmacht. Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft, deshalb bewerten wir keine fremden Grundstücke. Wer ein Grundstück sucht, hinterlegt ein Suchmandat; passende Objekte melden wir dann einzeln nach unterzeichneter Vertraulichkeit, mit allen amtlichen Unterlagen.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus kaufen, das nie inseriert wird: mit einem Suchmandat, vertraulich und persönlich geprüft.
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