Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Weiach · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Weiach
Wie verkaufe ich ein Mehrfamilienhaus in Weiach, ohne dass es öffentlich wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Weiach: still im Exklusivmandat oder als Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt. Zuerst rechnen wir, dann sprechen wir über den Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
65Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'000Wohnungen im Bestand
0,98 %Leerwohnungsziffer
96 %Steuerfuss · 2026
2'133Einwohner · 2025
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Geprüfte Investoren
- Mietertrag heute und morgen
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter bleiben
- Mehrfamilienhaus und Rendite
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Weiach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Weiach
Mehrfamilienhaus verkaufen in Weiach.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Weiach eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Dielsdorf mit seinen 22 Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Weiach steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Weiach liegt im mittleren Bereich.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Weiach die Kernzone, die Wohnzone 1 Geschoss und die Wohnzone 2 Geschosse A die grössten Bauzonen.
In Weiach ist bei 65 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Sie umfassen zusammen 680 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 0,98 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Die Gebäudedaten stammen vom Stand 4. September 2026. Wir nennen diese Werte als Ausgangslage, ohne sie zu deuten.
Weiach · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,98 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+7,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde96 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196033 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt NiederglattamtlichSitz in Niederglatt
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Weiach im Profil
Was Weiach ausmacht.
Beim Bauen beginnt die Sicht auf Weiach: Die Bauzonen von Weiach umfassen 52 Hektar und 430 Grundstücke. Davon tragen 75 kein Gebäude, wobei diese Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Das Zonenbild in Weiach besteht aus Wohnzonen, einer Wohn- und Gewerbezone und einer Kernzone. Bei den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung unter anderem Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe amtlich fest. In der Kernzone sind es Vollgeschosse und Gebäudehöhe, während Ausnützungsziffer, Baumassenziffer und Überbauungsziffer ausdrücklich keine Vorgabe haben.
Im Bestand von 1'000 Wohnungen stehen in Weiach 65 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus. Bei 33 Prozent der Grundstücke stammt ein Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das ist für den Zustand eines Hauses ein Anhaltspunkt, nicht mehr. Die Gemeinde liegt im Bezirk Dielsdorf, nördlich der Stadt, in 21 Kilometern Distanz. Die Einwohnerzahl von Weiach betrug 2'133 (Stand 2025). Wer hier ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, findet im Weiacher Bestand die Grundlage für eine nüchterne Rechnung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Bruttorendite
Jährlicher Soll-Mietertrag geteilt durch Kaufpreis: Mit dieser Zahl beginnt jede Prüfung.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben Lebensdauern von Jahrzehnten. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab; wir rechnen es offen mit.
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen. Es ist kostenlos und unverbindlich. Dann rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit einem Ansprechpartner. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR).
Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Sie erhalten einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch, hier beim Grundbuchamt Niederglatt. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Wie lange es dauertoft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos, HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es isteine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Weiach
Was Sie in Weiach wissen sollten.
Wer ein Mehrfamilienhaus in Weiach verkaufen will, sollte wissen, womit die Gegenseite rechnet: mit dem Ertrag, mit dem Zustand des Hauses und mit dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. In den Wohnzonen von Weiach legt die Bau- und Zonenordnung unter anderem Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe amtlich fest. In der Kernzone gibt es ausdrücklich keine Vorgabe zur Ausnützungsziffer, dort zählen Vollgeschosse und Gebäudehöhe. Diese Masse rechnen wir für Ihr Grundstück nach, bevor über einen Preis gesprochen wird. Wie eine solche Prüfung aussieht, zeigt die Seite Ersatzneubau und Verdichtung in Weiach.
Für die Mieterschaft bleibt das Mietverhältnis bestehen: Es geht beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Darum gehören Mietverträge und belegte Investitionen zu den Unterlagen, die wir mit Ihnen vorbereiten.
Anlässe für einen Verkauf gibt es verschiedene. Wer erbt, führt eine Liegenschaft vielleicht nicht weiter. Steht die Pensionierung an, kann die Verwaltung eines Hauses mit mehreren Wohnungen zur Last werden. Läuft eine Hypothek aus, stellt sich die Frage nach der Zukunft des Hauses neu. Zur Einordnung der Mieten dient ein kantonaler Wert: Die mittlere Netto-Miete im Kanton betrug 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Er beschreibt den Kanton als Ganzes und ersetzt nicht den Blick auf Ihre eigenen Mietverträge.
Im Kanton Zürich erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Allgemeines finden Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich, die Steuer erklärt Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Weiach: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Weiach?
Bei 65 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, mit zusammen 680 Wohnungen (Stand der Gebäudedaten 4. September 2026). Im gesamten Bestand sind es 1'000 Wohnungen. Die Zahlen sind gerundet. Sie zeigen den Umfang des Bestands, ersetzen aber keine Prüfung Ihres eigenen Hauses.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Weiach aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. In Weiach betrug sie 0,98 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer ist sie ein Eckwert unter mehreren. Käufer ziehen zusätzlich Mietverträge, Zustand und die Möglichkeiten der Bau- und Zonenordnung bei.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser?
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
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Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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