Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Ottenbach · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Ottenbach
Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Ottenbach den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin bleibt das Land Nichtbauland. Wir rechnen, was heute gilt, und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
35Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
67 haBauzonen
3'038Einwohner · 2025
115 %Steuerfuss · 2026
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Kein Versprechen ohne Planung
- Einzonung erklärt
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Ottenbach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Ausgangslage in Ottenbach
Bauerwartungsland in Ottenbach.
Von Zürich aus gerechnet liegt Ottenbach rund 15 km südwestlich, nahe bei Obfelden, Affoltern am Albis und Hedingen.
Die Bevölkerung von Ottenbach ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Ottenbach ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Ottenbach etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Von den 14 Gemeinden im Bezirk Affoltern ist Ottenbach nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
In Ottenbach liegen rund 35 Grundstücke in Reservezonen. Es sind Nichtbauzonen, die für eine Einzonung infrage kommen können. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 67 Hektar, Stand der Zonenangaben ist 14. Oktober 2026. Rund 110 Bauzonen-Grundstücke tragen kein Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit und sagt nichts über ein einzelnes Grundstück. Wie Ihr Land eingeordnet ist, klären wir im Gespräch.
Ottenbach · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner3'038amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+12,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen67 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke840hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude110hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde115 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ottenbach im Profil
Was Ottenbach ausmacht.
Ottenbach liegt im Bezirk Affoltern, rund 15 Kilometer südwestlich der Stadt Zürich. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Ottenbach. Im Jahr 2025 zählte die amtliche Statistik in Ottenbach 3'038 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +12,4 Prozent. Den Wohnungsbestand gibt die amtliche Statistik mit rund 1'400 Wohnungen an. Die Leerwohnungsziffer lag am Stichtag 1. Juni 2026 bei 1 Prozent; sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an diesem Tag leer stand. Wer Bauerwartungsland in Ottenbach verkaufen möchte, findet hier die Ausgangslage der Gemeinde.
Für das Thema Bauerwartungsland ist wichtig, wie viel Land in Ottenbach bereits in der Bauzone liegt und was noch ausserhalb. Die Bauzonen umfassen 67 Hektar mit rund 840 Grundstücken. Davon tragen rund 110 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Dazu kommen rund 35 Grundstücke in Reservezonen. Sie gehören zur Nichtbauzone und sind Kandidaten für eine Einzonung. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 560 Quadratmeter. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Ottenbach rund 25 Baugesuche publiziert. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie eine Kernzone, für die die Bau- und Zonenordnung keine Ausnützungsziffer vorgibt. Weitere Themen der Gemeinde zeigt die Seite Immobilien in Ottenbach.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Wie viel Bauerwartungsland wert ist, hängt davon ab, ob und wann es Bauland wird. Dafür lesen wir Richtplan, Zonenplan und die laufenden Revisionen in Ottenbach und rechnen zwei Werte: heute und nach einer möglichen Einzonung. Ob eingezont wird, entscheiden Gemeinde und Kanton, nicht wir.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen, nie per E-Mail. Wir rechnen, was auf Ihrem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung festlegt. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Planung braucht Jahre. Wer weiss, wo sein Land im Verfahren steht, kann in Ruhe wählen: behalten, gemeinsam mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, zu einem Preis, der die Chance gerecht aufteilt.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Ottenbach.
- keine Renovation vorher
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Ottenbach
Was Sie in Ottenbach wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, für das eine Einzonung denkbar ist, die aber nicht beschlossen ist. Rechtlich bleibt es Nichtbauland, und ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Eine Zusage kann niemand geben, und wir geben sie auch nicht.
Den Wert eines solchen Grundstücks bestimmt, was heute gilt, und was sich mit nachvollziehbaren Annahmen daraus ableiten lässt. Wir rechnen es sauber aus und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Eine Schätzung ersetzt das nicht; es ist eine Rechnung, die Sie prüfen können. Anlässe zum Verkauf können eine Erbschaft, die Pensionierung oder eine auslaufende Hypothek sein.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Mehr dazu unter Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Im Kanton Zürich massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Zum Verkauf von Land finden Sie die Grundlagen auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Wer wissen will, was auf einem Grundstück gebaut werden darf, findet es unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Die Seite Immobilien in Ottenbach zeigt weitere Themen der Gemeinde.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Ottenbach: Ihre Fragen.
Wie viel Land in Ottenbach liegt in Reservezonen?
Rund 35 Grundstücke liegen in Reservezonen. Das sind Nichtbauzonen, die für eine Einzonung infrage kommen können, aber nicht müssen. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 67 Hektar mit rund 840 Grundstücken, Stand der Zonenangaben 14. Oktober 2026. Ob ein bestimmtes Grundstück betroffen ist, klären wir im Gespräch.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Ottenbach sind unbebaut?
Rund 110 der rund 840 Grundstücke in den Bauzonen tragen kein Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie ist gerundet und gilt für den Stand der Gebäudedaten vom 4. September 2026. Sie sagt nichts über ein einzelnes Grundstück. Dazu rechnen wir Ihre Parzelle einzeln durch.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in OttenbachGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.